분양가 급등에 국평 외면…서울 청약 80%가 소형 아파트로 몰렸다

수도권 아파트 분양가가 1년 새 20% 이상 상승하면서 청약 시장의 수요가 소형과 대형 면적으로 양분되는 현상이 뚜렷해지고 있다. 청약 시장의 지형도가 크게 변하고 있는 가운데, 그 중심에는 치솟는 분양가가 있다.

서울 청약의 80%가 소형으로 쏠렸다

우리은행 부동산리서치랩이 2025년과 2026년(각 1~9월 기준) 수도권 아파트 면적 유형별 분양가 및 청약 접수 현황을 분석한 결과, 수도권 전체 평균 분양가는 3.3㎡당 2171만원에서 2654만원으로 22.2% 상승했다.

분양가 급등의 여파는 곧장 청약 선택에 반영됐다. 2026년 1~9월 서울 총 청약 건수 14만5736건 가운데 79.8%에 해당하는 11만6305건이 전용 60㎡ 이하에 접수됐다. 청약자 10명 중 8명 이상이 소형 아파트에만 집중했다는 의미다.

국민평형의 몰락…불과 1년 만에 역전된 청약 시장

과거 가장 인기 있던 면적대의 몰락이 더욱 주목할 만하다. 과거 '국민평형'으로 불리며 인기를 끌었던 전용 60~85㎡ 이하의 청약 비중은 2025년 35.5%(9만8088건)에서 2026년 11.5%(1만6799건)로 23.9%포인트 급감했다. 단 1년 만에 청약 비중이 3분의 1 수준으로 떨어진 것이다.

분양가 상승이 직결돼 있다. 서울의 전용 60~85㎡ 이하 분양가는 2025년 3.3㎡당 4648만원에서 2026년 5761만원으로 23.9% 올랐다. 반면 전용 60㎡ 이하는 3.3㎡당 5839만원에서 5818만원으로 0.4% 하락하며 약보합세를 보였다.

부담 낮은 소형, 자산가의 대형…양극화 심화

흥미롭게도 이 현상은 단순한 소형 선호로만 볼 수 없다. 분양가 상승 속에서 실수요자와 고자산가의 선택이 완전히 달라지고 있는 것이다.

총분양가 부담이 커진 실수요자들은 진입장벽이 낮은 소형 면적으로 이동하는 반면, 자금력을 갖춘 수요층은 희소성과 고급화를 띤 대형 면적에 집중하는 추세다. 특히 서울 전용 85㎡ 초과 아파트의 3.3㎡당 분양가는 지난해 3987만원에서 올해 6946만원으로 74.2% 급등했는데, 그런데도 청약 접수는 1만785건에서 1만2632건으로 늘었고, 전체에서 차지하는 비중도 3.9%에서 8.7%로 높아졌다.

분양가 급등이 어려운 다른 외부 요인들도 있지만, 현재의 청약 시장 결과는 명확하다. "고분양가에도 시세 차익 기대감이 높은 핵심 입지나 희소성이 돋보이는 대형 주택은 분양가 저항을 뚫고 높은 경쟁률을 유지했다"고 분석되며, "실수요자는 가성비 높은 소형으로, 고자산가는 희소성 높은 대형으로 나뉘는 청약 양극화 흐름이 당분간 이어질 전망"으로 나타났다.

이전에 다룬 청약통장 해지 급증 이슈처럼, 높아진 진입장벽으로 인한 시장 변화는 2030세대의 주택 접근성 악화로도 이어지고 있다. 청약 시장의 양극화는 앞으로도 계속될 가능성이 높다.

류상욱 기자