8년을 기다린 청약당첨자에게 현실은 가혹했다…3기 신도시 분양가 폭등의 진실

8년을 기다린 청약당첨자에게 현실은 가혹했다

남양주 왕숙2지구 A3블록 전용 84㎡의 분양가는 사전청약 당시 약 5억6000만원에서 본청약 때 7억3000만원 수준으로 올랐으며, 약 1억5000만원, 40% 가까이 상승한 셈이다. 청약 당첨의 꿈을 안고 수년을 기다려온 무주택자들이 마주한 현실이다.

3기 신도시 가운데 인천 계양 A2·A3블록이 올해 말 첫 입주를 시작할 예정이지만, 다른 지구의 상황은 훨씬 더 암울하다. 2024년에 공고가 나온 단지는 입주가 2026년으로 2년가량이지만, 2025년 분양 단지는 2028년으로 3년으로 늘었고, 올해 모집공고 단지는 4년여 뒤인 2030년으로 잡혀 있다.

시간이 지나가는 것만큼 분양가도 계속 오르고 있다. 분양가 상승에 대해서는 원자재 가격과 인건비 상승, 공사기간 연장에 따른 금융비용 증가 등이 복합적으로 작용했다고 전문가들은 설명한다. 지난해 6월 말 기준 본청약을 마친 31개 블록 중 30개(96.8%)에서 실제 분양가가 추정분양가보다 높았다는 국회예산정책처의 분석은 문제의 심각성을 보여준다.

포기하는 당첨자들이 늘어난다

더 심각한 문제는 당첨자들의 이탈이다. 인천 계양 A2블록에서 당첨자 총 562가구 가운데 41.8%인 235가구가 본청약을 포기했고, 인천 계양 A3블록에서도 총 236명의 사전청약 당첨자 중 44.9%인 106명이 본청약을 포기했다.

필자는 이런 상황을 보며 과연 정부의 공공분양 정책이 제 역할을 하고 있는지 의문을 품게 된다. "사전청약은 본청약 전까지 당첨자가 다른 청약 기회를 사실상 포기하고 무주택 요건을 유지해야 하는 구조"라며 "분양가와 대출 조건이 본청약 단계에서 크게 달라지면 정책을 믿고 기다린 실수요자에게 부담이 전가될 수밖에 없다"는 업계 관계자의 말이 모든 것을 설명한다.

지금이라도 도전할 가치는 있을까?

그렇다면 현재 시점에서 3기 신도시 청약에 도전하는 것이 현명할까? 부분적으로는 긍정적 신호도 있다. 일반공급에서는 청약자가 대거 몰리고 있으며, 올해 접수를 받은 본청약 4개 단지의 경우 일반공급에서 828가구 공급에 무려 5만5971명이 접수해 평균 67.6대1의 경쟁률을 기록했다. 이는 분양가 상승 와중에도 무주택자의 수요가 여전히 강하다는 뜻이다.

다만 주의할 점이 있다. 교통망 개통 시점은 주의해야 할 변수이며, 3기 신도시에는 GTX와 지하철 연장 등 다양한 광역교통망이 계획돼 있지만, 상당수 철도 사업은 초기 입주 시점보다 늦게 완공될 것으로 예상된다.

필자는 생각한다. 분양가의 급등은 정부와 시공사의 관리 부족을 드러낸 것 아닐까. "사전청약이 실제 주택 공급 시기를 앞당기지 않은 채 청약 시점만 앞당기는 구조인 만큼 가격과 일정의 불확실성을 피하기 어려운 근본적 한계가 있다"고 지적한 전문가의 목소리는 정책 차원의 근본적 개선이 절실함을 시사한다.

3기 신도시 청약은 여전히 무주택 실수요자에게 기회가 될 수 있다. 하지만 분양가 상한제 단지의 경쟁률이 높아지는 이유도, 한화포레나처럼 청약 미달이 발생하는 이유도 결국 분양가의 불확실성 때문이다. 지금 청약에 도전한다면, 계약금과 중도금을 감당할 자금을 충분히 확보한 뒤 신청하길 권한다. 꿈만으로는 내 집을 마련할 수 없는 시대이기 때문이다.

기자: 박진희