30억 '로또 청약' 디에이치 반포124 청약 일정 확정…12월 7일 특공, 8일 1순위

'30억 로또' 디에이치 반포124, 드디어 청약 일정 확정…현금 동원력이 '승패 갈린다'

서울 서초구 반포에서 특별공급 930가구와 일반공급 871가구를 합하면 1801가구를 공급할 예정인 디에이치 반포124의 청약 일정이 확정됐다. 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 이 단지는 입주자 모집공고를 내고 일반분양에 나설 예정이며, 12월 7일 특별공급, 8일 1순위 청약이 진행된다.

'최대 40억원 차익' 기대하지만, 현실은 더 복잡하다

필자가 주목하는 부분은 이 단지가 단순한 '로또 청약'이 아니라는 점이다. 업계 예상치는 3.3㎡당 8000만원대, 전용 84㎡는 약 30억원을 전망하고 있으며, 이른바 '30억 로또'는 확정된 수익 계산이라기보다 주변 가격과의 큰 격차를 강조한 표현에 가깝다.

놀라운 것은 분양가와 시세 간의 괴리다. 근처 고가 거래 사례를 보면 수십억원의 차익이 기대되지만, 이는 종이 위의 숫자에 불과하다. 취득·보유·매각 과정의 비용을 반영하지 않은 수치이며, 주변 고가 거래는 분양가의 상대적 위치를 가늠하는 자료이지, 당첨자가 확보한 순이익은 아니다.

현금력이 결정하는 당첨과 실수익

진짜 문제는 자금 조달에 있다. 금융위원회의 대책에 따르면 25억원 초과 주택의 주택담보대출 한도는 최대 2억원이다. 분양대금이 30억원이고 최종적으로 이용할 수 있는 주택담보대출이 2억원이라면, 차액은 28억원에 달한다.

이는 무엇을 의미하는가? 청약에 당첨된 후 분양가 30억원을 결제하려면, 결국 현금 28억원을 마련해야 한다는 뜻이다. 높은 가점에 초록불이 켜진 당첨자도 형편없다. 필자는 이 구조가 결국 현금 부자의 게임이 되고 있다고 본다.

한 발 물러서서 생각해보면

수십억원의 시세차익을 기대하려면 그만큼의 자금력이 필요하며, 고가 아파트에 대한 대출 규제로 자금 조달이 쉽지 않고 취득세와 각종 부대비용도 부담해야 하며, 실거주 의무와 전매제한까지 적용돼 당첨 직후 되팔아 차익을 실현하기도 어렵다.

청약의 민주주의는 어디로 사라진 것일까. 높은 가점을 꾸준히 쌓은 무주택자들도 현금이 없으면 당첨의 의미가 퇴색된다. 당첨 후 수십억원을 마련해야 하는 현실 앞에서 '로또 청약'은 희망이 아니라 현실과 기대 사이의 공허한 메아리일 수 있다.

이번 청약에 도전하는 분들이라면, 가점과 경쟁률에만 주목할 게 아니라 현금 유동성을 철저히 점검해야 할 것이다. 당첨은 시작일 뿐, 그 이후가 훨씬 험난할 수 있기 때문이다.

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기사 작성: 박진희