강남 '흔들리고' 강북 '들썩인다'...세제 개편이 바꾼 서울 부동산 지형도

수십 년을 지배해온 '강남 불패' 신화가 흔들리고 있습니다. 그때였다—8월 3일, 정부가 세제개편안을 발표하면서 서울 부동산 시장의 판이 완전히 바뀌었습니다.

강남의 '이변'...처음 맞은 하락

정부의 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 시장의 지역별 온도 차가 뚜렷해지고 있습니다.강남과 서초는 2주째 하락한 반면, 성북·중랑 등 강북 지역은 높은 상승률을 이어갔습니다.

강남구도 0.02% 하락해 14주 만에 내림세를 기록했다. 이는 5월 이후 처음입니다. 강남구 전셋값은 대치·개포동을 중심으로 0.03% 하락하며 지난 4월 둘째 주 이후 18주 만에 하락 전환했다.

무엇이 변했을까요? 이달 3일 발표된 정부의 세제 개편안으로 고가 주택 보유자의 세 부담이 커지면서 매물이 늘고 호가가 조정된 영향으로 풀이된다. 개편안에는 ▷거주용 1주택 비과세 기준 상향(공시가격 12억→14억원) ▷비거주 1주택·다주택 비과세 기준 하향(12억원→9억원/9억원→4억원+(5억원 중 거주주택 비중)) ▷공정시장가액비율 60%→70% 상향 ▷주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지 등 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자, 비거주 1주택자의 보유세 부담을 가중시키는 내용이 포함됐다.

강북은 신바람...상승률 최고조

이면서 아무도 예상하지 못했던 일이 일어났습니다. 중랑구가 0.46% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 성북구(0.43%)도 종암동과 돈암동 등을 중심으로 가격이 올랐다. 서대문구(0.41%), 중구(0.40%), 강북구(0.40%) 등도 높은 상승률을 보였다.

이는 단순한 분산이 아닙니다. 중저가 주택이 밀집한 강북권에서는 상승세가 이어졌다. 왜 이런 일이 일어났을까요?

숨은 메커니즘...'풍선효과'

핵심은 대출 규제입니다. 현재 서울 전역에서는 15억원 이하 주택에 최대 6억원까지, 15억원 초과 25억원 이하 주택에는 최대 4억원의 주택담보대출 한도가 적용된다. 강남권 규제로 밀려난 수요에 임차 수요 일부까지 매매 시장으로 옮겨가면서 대출 부담이 덜한 중저가 지역 집값을 밀어 올렸다는 분석이다.

부동산 전문가들은 우려합니다. 강성훈 한양대 교수는 "보유세 강화로 초고가주택 아래 가격대 주택을 찾는 수요가 많아지면서 '풍선효과'가 나타날 수 있다"고 밝혔다.

서울 주민에게 미치는 영향

이는 서울 주민들의 주거 환경을 크게 흔들고 있습니다. 강남에서 밀려난 자금이 강북으로 몰리면서 중저가 지역은 오히려 아파트값 상승폭을 키웠다. 관악구는 지난주 0.30%에서 이번주 0.34%로, 강서구는 같은 기간 0.20%에서 0.23%, 강북구는 0.36%에서 0.40%, 은평구는 0.27%에서 0.28%로 상승세가 가팔라졌다.

중저가 주택을 노리던 무주택 가구와 저소득층이 대안을 잃어가고 있습니다. 세제개편이 애초 의도한 고가 주택 시장 안정화와 달리, 실수요자들의 주거 불안만 키우는 역설적 상황이 펼쳐지고 있습니다.

강남의 위기와 강북의 과열이라는 이 기묘한 현상은 서울 부동산 시장이 얼마나 구조적 왜곡을 안고 있는지를 여실히 보여줍니다. 지역뿐만 아니라 계층 간 주거 불평등까지 심화될 수 있다는 우려가 현실이 되고 있는 것입니다.

서울 부동산 시장 위축 속 강서·강남·송파로 편중되는 현상이 이어지고 있고, 서울 부동산 강제경매가 역대 최다를 기록하면서 시장 불안정성이 깊어지고 있습니다. 정부 정책이 의도한 결과를 낳을 수 있을지, 아니면 더 큰 부작용을 초래할지 시장의 추이가 주목됩니다.

기자 : 박상훈

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