강남권 최대어 '반디클' 청약 임박…당첨되면 수십억 차익, 현실은 더 복잡하다

강남권 최대어 '반디클' 청약 임박…당첨되면 수십억 차익, 현실은 더 복잡하다

올 하반기 서울 분양시장의 최대어로 꼽히는 이른바 '반디클'이 청약에 앞서 단지명을 확정한다. 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축조합은 9일 주민총회를 열고 새 단지명을 확정할 예정이다.

강남권 역대급 규모, '로또 청약'의 탄생

필자가 주목하는 것은 단순히 단지의 규모만이 아니다. 일반 분양 물량이 1,832세대로 강남권 최대 규모이며, 반포 지역에서 당분간 이 규모의 분양은 없을 것으로 전망된다. 강남권에서도 보기 드문 초대형 재건축 단지로, 서울 서초구 반포동 한강변에 위치하고 입지·브랜드·규모 모든 면에서 '로또 청약'이라는 화제가 될 만큼 주목받고 있다.

기대치도 높다. 예상 분양가는 84㎡ 30억대 이상(분양가 상한제 적용)이며, 예상 당첨 가점은 70점 이상이다. 이는 결국 높은 가점과 운이 모두 필요하다는 의미다. 강남 로또 청약의 뒷면을 다룬 이전 기사에서도 지적했듯이, 시세차익을 노리는 청약은 이제 현금 동원력 있는 계층의 전유물이 되어가고 있다.

'당첨 후'가 더 복잡한 게 현실

여기서 놓치기 쉬운 부분이 있다. 청약통장으로 얻는 것은 현금이 아니라 집을 살 권리다. 계약금을 내고, 중도금을 마련하고, 잔금을 치른 뒤에도 세금과 보유 비용을 감당해야 한다. 예상 시세차익은 미래의 숫자지만 납부기한과 매월 납입할 대출이자는 달력과 통장에 찍힌다.

구체적으로 계산해보자. 전용 84㎡ 주택을 30억원에 분양받아 다주택 중과나 감면 없이 일반세율을 적용받는다고 가정하면 취득세 3%인 9000만원에 지방교육세 0.3%인 900만원이 붙어, 취득 단계 세금만 9900만원이다.

세금만 해도 1억 원에 육박한다. 여기에 중도금 대출이자, 옵션료, 이사비 등이 더해지면 실제 자금 부담은 훨씬 크다. 이 둘을 혼동하는 순간 '로또 청약'은 자금 압박으로 바뀔 수 있다.

현재의 청약 시장 구조를 다시 생각해본다

필자는 생각해본다. 당첨 확률의 어려움도 현실이지만, 청약 당첨은 했는데 돈이 안 나온다는 현상처럼 '당첨 포기' 사례가 늘어나는 것이 더 큰 문제 아닐까. 분양가 상한제로 저렴하게 공급하면서도 실제 계약에 필요한 자금은 크게 증가한 모순 말이다.

강남권이 강남권이려면 누구에게나 기회를 열어두되, 당첨 후 현실적인 자금 부담까지 함께 고려할 수 있는 시스템이 필요하지 않을까. 반디클 청약을 노릴 때는 '당첨 가능성'만큼이나 '당첨 후 자금 계획'을 철저히 준비하길 권한다.

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필자는 이 기사가 반디클 청약의 기회를 빼앗기 위함이 아니라, 현명한 준비 속에서 기회를 잡을 수 있기를 바란다." }