청약 당첨은 했는데 돈이 안 나온다…수도권 청약의 현실

당첨과 계약 사이, 무너지는 청약의 꿈

서울의 신규 분양 민간아파트 평(3.3㎡)당 평균 분양가는 8월 말 기준 6287만원으로 1년 새 34.2% 올랐다. 분양가 상승은 계속되고 있지만, 현실은 냉각하고 있다.

당첨되더라도 계약으로 성사되지 못하는 사례가 늘어나고 있다. 대출규제로 주택담보대출이 까다로워졌기 때문이다. 당첨 후 1개월 이내에 납부해야 하는 계약금부터가 문제다. 보통 2주에서 한 달 이내에 납부해야 하는 계약금은 현금이어야 하며, 규제 지역이나 인기 단지의 경우 비중이 20%까지 올라 10억 원짜리 집이라면 2억 원의 현금이 당장 필요하다.

대출 규제의 벽

KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 5년 고정형 금리는 지난 28일 기준 최고 연 7.15%까지 올랐다. 단순히 금리 상승뿐만이 아니다.

수도권·규제지역 주담대에는 현재 3.0%의 스트레스 금리가 적용되며, 2026년부터는 제2금융권까지 이 기준이 엄격하게 적용되기 때문에 예전처럼 은행 대출이 안 나오면 다른 금융권으로 가는 전략도 통하지 않게 되었다.

수도권의 '비정상'

극단적 사례가 나타났다. 경기 분당의 한 아파트 84㎡ 공급금액은 최고가 기준으로 27억3900만원~29억8100만원에 달하며, '국민평형' 아파트 분양가가 30억원에 육박했다. 같은 단지의 특별공급 청약에서 '국민평형' 전용 84㎡ 일부 타입이 미달되는 등 기대보다 낮은 경쟁률을 기록했다.

1순위 청약 경쟁률은 5개월 연속 낮아져 2023년 6월 이후 38개월 만에 최저치를 기록했으며, 전국 1순위 평균 청약 경쟁률은 14개월 연속 한 자릿수에 머물고 있다.

'계산'의 영역으로

전세난이 심화되면서 '내 집 마련' 수요가 더 커졌지만 분양 시장에서는 집값 상승 우려에 조바심과 동시에 당첨되고도 대출규제 강화로 인해 자금 조달이 가능할지 걱정하는 '딜레마'가 나타난다.

청약은 더 이상 운의 영역이 아니다. 경쟁률은 떨어져도 분양가 상승과 대출 규제의 이중고/posts/subscription-competition-rate-decline-capital-region-20260921), 자금 조달의 여건이 악화되고 있기 때문이다. 당첨은 축하받지만, 그 이후가 더 큰 과제인 시대다. 단순히 당첨을 노리기보다 당첨 후 대출과 자금 흐름을 미리 계산해야 한다.

기자명: 이지훈