같은 반포주공인데 왜 이렇게 다를까? 재초환 부담금 천차만별의 현실

같은 동네 재건축인데 부담금이 '5배 차이'? 재초환 논란의 현장

강남권에서 처음으로 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 통지라는 '날벼락'이 떨어졌습니다. 주인공은 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움). 서울 서초구는 반포현대 재건축 조합에 총 179억원 규모의 재초환 부담금 예정액을 통지했거든요.

어마무시한 숫자가 눈에 띄지만, 개별 조합원 입장에선 더 심각합니다. 조합원 1인당 평균 2억 2,375만 원 수준이라니까요. 그런데 여기서 흥미로운 부분이 있습니다. 같은 강남에 있는 다른 재건축 단지와 비교하면 얘기가 완전히 달라진다는 거죠.

은마는 최대 9억원대? '들쑥날쑥한 부담금'

반포현대 근처의 대치 은마아파트는 어떨까요? 강남구로부터 통보받은 4억 6000만원대의 재초환 부담금 예정액까지 고려하면 조합원에게 필요한 자금은 6억~9억원대에 이를 수 있습니다. 같은 강남권인데 부담금이 4배에서 5배까지 차이난다는 뜻이에요.

이런 현상이 생기는 이유는 뭘까요? 재초환은 재건축으로 발생한 이익 중 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익 일부를 부담금으로 환수하는 제도인데, 지역별, 단지별로 초과이익 규모가 천차만별이기 때문입니다. 땅값, 건설비, 분양가 등 여러 요인이 복합적으로 작용하는 거죠.

전국 58곳, 평균 1억 부담… 혼란과 우려 확산

이 문제는 반포와 은마만의 고민이 아닙니다. 재초환 부담금 부과 예상 단지는 2024년 말 기준 전국 58개 단지, 1인당 평균 부과 예상액은 1억300만원가량입니다. 서울이 압도적으로 많지만, 경기·대구·부산 등 전국으로 확산되고 있죠.

예정액 통지는 실제 부과에 앞선 절차로 조합 측 이의신청과 자료 검토를 거쳐 최종 부과 금액이 확정되며, 조합은 부담금 예정액에 이의가 있는 경우 50일 안에 이의신청할 수 있습니다.

재건축 시장에 '빨간불'이 켜졌습니다

현장에선 우려의 목소리가 높습니다. 거액의 재초환 부담금이 확정되면 조합원들의 자금 부담이 급증하고, 이는 필연적으로 재건축 시장 위축으로 이어질 수 있거든요. 이미 부동산 시장이 차갑고 있는데, 이런 예측 불가능한 부담금이 추가되니까요.

서초구는 지난 5일 국토부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서를 제출했으며, 국토부 관계자는 "재초환 폐지와 제도 개선과 관련해 국회 논의 과정에서 제기되는 의견을 적극적으로 검토하겠다"고 밝혔습니다.

국회에서는 이전에 다룬 재건축 관련 정책처럼 재초환 폐지를 포함한 개선 방안을 놓고 논의 중입니다. 하지만 실제 부담금이 통지되고 있는 지금, 재건축 조합원들의 불안감은 시간이 갈수록 커지고 있죠.

기자 / 김서연