69점 당첨선, 3인 가구는 절망적이다…서울 청약의 신경지도

69점 당첨선, 3인 가구는 절망적이다

겨울이 다가오면서 서울 아파트 청약 시장에 새로운 이야기가 쓰이고 있습니다. 그것도 전혀 반갑지 않은 이야기죠.

서울 강남구 역삼동 재건축 단지인 역삼센트럴자이의 최저 청약 당첨 가점이 69점으로 집계됐다는 소식이 시장을 강타했습니다. 단순한 숫자일지 모르지만, 이 69점은 현재 한국의 주택 청약 제도에서 의미하는 바가 깊습니다.

4인 가구 만점도 더 이상 보장이 아니다

69점은 4인 가구 기준 받을 수 있는 최고 점수로, 3인 가구는 사실상 청약이 불가능한 수준이다. 이것이 얼마나 심각한 상황인지 이해하려면 청약 가점 시스템을 알아야 합니다.

청약 가점은 84점 만점으로 부양가족 수(최고 35점)와 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입 기간(최고 17점)을 합산해 점수를 매긴다. 3인 가구가 받을 수 있는 최고점은 64점입니다. 무주택 기간 15년 이상, 청약통장 가입 기간 15년 이상, 그리고 부양 가족 2명—모두 완벽하게 채워야 겨우 64점입니다.

3인 가구가 무주택과 청약통장 가입기간 15년을 채워 받을 수 있는 만점인 64점으로도 단지에 따라서는 당첨을 자신할 수 없는 상황이 된 셈이다.

당첨선이 계속 상승하는 까닭

이것은 어제오늘의 현상이 아닙니다. 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 2022년 서울 아파트의 평균 최저 당첨 가점은 40.9점이었다. 하지만 이 합격선은 2023년 53점으로 올랐고 지난해는 63점으로 재차 뛰었다. 불과 2년 사이에 22점이 올랐습니다.

무엇이 이렇게 시장을 몰아세우는 걸까요. 몇 가지 요인이 겹쳐 있습니다.

먼저 서울 인기 지역의 공급이 현저히 부족합니다. 10·15 대책 시행에 따른 대출 규제로 상당한 현금 동원이 필요하지만, 높은 시세 차익 기대감에 현금 자산가뿐 아니라 실수요자들까지 대거 청약에 나선 것으로 풀이된다. 현금이 충분한 사람들과 실제로 집이 필요한 사람들이 같은 경쟁장에서 벌이는 경쟁이 되어버린 겁니다.

역삼센트럴자이의 경우, 지난달 이 단지 인근에 있는 역삼푸르지오 전용 59㎡형이 29억6천만원(24층)에 매매되고, 개나리래미안 전용 84㎡형이 35억원(7층)에 팔린 점을 고려하면 당첨 시 수억원의 시세 차익이 예상된다는 평가다. 수억 원의 이익 기회가 있으니 더 많은 사람들이 몰릴 수밖에 없습니다.

위기 상황에서의 선택지들

좋은 소식은 모든 게 가점으로만 결정되지 않다는 겁니다. 가점은 낮은데 자금력이 뒷받침된다면 33~35평(전용면적 85㎡)이 넘는 중대형 아파트에 청약하는 것도 방법이다. 서울에선 전용 85㎡ 초과 아파트의 경우 가점제 50%, 추첨제 50%로 당첨자를 뽑기 때문이다.

또한 관련된 다른 청약 기사에서 다뤘듯이, 지역을 제한하지 않으면 조건이 훨씬 나은 지역들이 많습니다. 현시점 기준으로 강북권에선 최소 50점, 강남권에서는 60점은 돼야 당첨 가능성이 있을 것으로 보인다.

이제는 선택의 시대

강남의 로또 아파트에 들어가고 싶은 꿈은 누구나 갖고 있습니다. 하지만 현실은 점차 냉혹해집니다. 이전에 다룬 청약 경쟁률 기사에서 봤듯이, 올해 아파트 청약 시장은 작년의 절반으로 줄어들었습니다. 사람들이 선택과 집중을 하고 있다는 뜻입니다.

3인 가구라면, 특히 부양가족이 적다면 이제는 다른 전략이 필요합니다. 강남이 아닌 다른 지역의 좋은 기회를 살피거나, 가점이 아닌 추첨의 가능성을 탐색해야 합니다. 청약 통장은 더 이상 몇십 년을 쥐고 있으면 당첨되는 도구가 아니기 때문입니다.

서울의 아파트 청약 시장은 변했습니다. 69점이 당첨선이 되는 시대, 더 이상 일반인의 나이와 자산만으로는 부족한 시대가 온 것입니다.

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기자명: 한재민