미분양 3454가구 속 신규 공급…여수 청약이 전남·광주 시장의 '시험대'가 되다

3454가구의 미분양 위기, 신규 공급이 답이 될까

11월 둘째주 전국 청약 시장에서는 물량의 약 79%가 경기도에 몰리는 가운데 전남광주는 미분양 3454가구를 안은 채 여수 단지가 청약에 나선다. 이는 단순한 숫자의 나열이 아니다. 지역 부동산 시장의 구조적 문제와 시장 회복의 가능성이 동시에 담겨 있다.

9월 말 기준 전남광주 미분양은 3454가구로 7월보다 262가구(7.1%) 줄었지만, 이 가운데 준공 후 미분양이 약 65%를 차지한다. 이는 다 지은 집을 팔지 못하고 있는 상황이다. 시간이 흐를수록 건설사의 부담만 커진다.

공급 폭증과 미분양의 역설

더 흥미로운 것은 모순이다. 국토부 9월 주택통계에서 3분기 기준 전남광주 공동주택 분양 실적은 8429가구로 전년 같은 기간(2165가구)의 약 4배(289.3% 증가)에 달했다. 이처럼 대량의 신규 공급이 나오는 와중에도 기존 미분양은 풀리지 않는다.

직방이 집계한 11월 전남·광주 분양예정 물량은 3409가구로, 전국 분양예정 4만4358가구의 약 7.7%에 해당한다. 문제는 이 공급들이 수요를 만날 수 있을지 하는 점이다.

여수 청약, 지역 시장의 신호탄

여수 단지는 총 278가구로 특별공급 103가구, 일반공급 175가구 규모이며 분양가는 5억 5100만~8억 1700만원 수준이고 입주는 2029년 8월 예정이다. 규모는 크지 않지만, 상징성은 크다.

1순위는 여수시와 전남·광주 거주자가 신청할 수 있고, 경쟁이 발생하면 여수시 6개월 이상 거주자가 우선 공급받는다. 지역민 중심의 보호 정책이 펼쳐진다는 의미다.

양극화 심화, 옥석 가리기 시작되다

한국부동산원 관계자는 "수도권과 지방 간 청약 양극화가 뚜렷해지는 가운데 전남·광주 지역은 누적된 악성 미분양 물량과 신규 공급이 겹쳐 수요자들의 옥석 가리기가 더욱 심화할 것"이라며 "이번 여수 등 주요 지역의 청약 결과가 향후 이 일대 부동산 시장의 관망세를 깰 수 있을지 가늠하는 주요 지표가 될 것으로 예상된다"고 말했다.

이는 결국 청약자들이 분양가, 입지, 시세 차익을 모두 따져본다는 뜻이다. 저금리 시대의 투자 수요와 고금리 시대의 생활비 압박이 맞부딪히는 지점에서 여수 청약이 던지는 신호를 읽어야 한다. 수도권 청약의 과열과는 다른 차원에서 지역 부동산이 처한 현실을 보여주는 사례가 될 것으로 보인다.

관련해 강동 비오르 아파트의 미분양 사태나 서울 청약시장의 하이엔드 열풍과 비교해보면, 수도권과 지방의 청약 시장이 완전히 다른 궤도를 그리고 있음을 알 수 있다.