84점 만점 통장 나온 서울 아파트가 텅텅 남았다, '강동 비오르' 악성 미분양 사건

84점 만점 통장이 나온 '강동 비오르', 왜 악성 미분양에 빠졌을까

최근 부동산 시장에서 이례적인 사건이 벌어졌다. 서울 강동구의 '강동 비오르'에서는 전용 84㎡ 펜트하우스에 청약 가점 만점인 84점 당첨자가 나와 화제가 되었다. 그런데 지금 이 아파트의 상황은 매우 다르다. 건물까지 완공됐지만 분양 절차는 아직 마무리되지 않은 상태라는 것이다.

만점 통장의 의미, 그리고 현실의 벽

청약 시장을 자세히 들여다보면, 84점은 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이어야 받을 수 있는 점수다. 즉, 일곱 명 이상으로 구성된 가족이 무려 15년을 집 없이 살아온 극히 드문 사례라는 뜻이다.

강동 비오르에서 만점 통장이 나온 것이 화제가 된 이유는 여기에 있다. 서울에서는 2026년 8월에 공급된 송파구 '잠실 르엘' 전용 74㎡ 최고 가점이 84점 만점을 기록한 것이 유일할 정도로 서울에서의 만점 통장 등장은 극히 드문 일이기 때문이다.

높은 분양가가 부른 불운

"서울에서 미분양이라니." 업계 종사자들 사이에서 나오는 탄식이다. 강동 비오르의 분양 부진을 설명하는 주요 원인으로는 높은 가격이 꼽힌다. 최초 공급 당시 전용 59㎡의 최고 분양가는 12억9500만원, 전용 75㎡는 15억7800만원, 전용 84㎡는 17억6800만원까지 책정되었다.

청약 시장의 관점에서 보면, 이는 흥미로운 현상이다. 한때 강동 비오르는 84점 만점 통장이 나올 정도로 높은 가점자들이 모여든 '로또 단지'였다. 그런데 왜 지금은 '악성 미분양'으로 변했을까.

수도권 청약 시장의 구조 변화

최근 수도권 청약 시장을 관찰하면 흥미로운 분화(分化)가 일어나고 있다. 84점 만점 통장은 2026년 들어 4개 단지에서 나왔는데 1개 아파트만 서울이고, 3개 단지는 지방이었으며, 미분양 물량 적체와 시장 침체로 신음하고 있는 지방 분양 단지에서 만점 통장이 대거 나온 것이 특징이다.

더 문제는 전체적인 수요 부진이다. 2026년 지방 아파트 평균 청약 경쟁률은 미분양 물량 증가와 시장 침체 등으로 4.53대1로 2024년(6.45대 1) 보다 하락했다는 것이 이를 여실히 보여준다.

이처럼 만점 통장까지 나왔던 아파트가 미분양에 빠지는 현상은 단순한 개별 단지의 문제가 아니다. 무주택 장기 거주 가족의 진입이 어렵게 만드는 고가 분양, 그리고 수도권 청약의 양극화 현상이 빚어낸 결과라 할 수 있다.

실수요자와 투자자 모두를 만족시킬 분양가 책정과 시장 수요의 정확한 파악이 앞으로의 부동산 공급 정책에서 얼마나 중요한지를 이 단지의 사례가 적나라하게 보여주고 있다.