나주 빛가람혁신도시, 규제의 역설? '저밀도 도시계획'이 문제라고?

나주 빛가람혁신도시, 규제의 역설? 좋은 도시계획이 '규제 대상'이 되다

정부의 호남권 반도체 클러스터 조성 계획이 나주 주민들에게 예상치 못한 '불편'을 안기고 있습니다. 국토교통부가 광주군공항 이전 부지 반경 10㎞ 일원을 토지거래허가구역으로 지정하면서 빛가람혁신도시를 비롯한 지역 공동주택 상당수가 허가 대상에 포함됐습니다.

84㎡ 아파트도 규제 대상? '대지 지분'의 함정

겉으로 봐서는 일반적인 규제 지역 지정입니다. 토지거래허가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 투기를 방지하고 실수요 중심의 거래를 유도하려는 조치죠. 하지만 여기서 문제가 생겼습니다.

공동주택은 전용면적이 아닌 대지권 면적을 기준으로 허가 대상 여부를 판단하고 이에 따라 전용면적이 국민평형(84㎡) 수준이라도 세대당 대지 지분이 60㎡를 초과하면 토지거래허가 대상이 됩니다. 즉, 거실과 방의 넓이는 충분하지 않지만, 아래 땅의 몫이 크면 '큰 아파트'로 분류되는 셈입니다.

'저밀도 도시'가 왜 문제가 됐나?

여기서 역설이 발생합니다. 빛가람혁신도시가 정부의 혁신도시 조성계획에 따라 저밀도·친환경 도시로 개발하면서 건폐율과 용적률이 낮고 세대당 대지 지분이 상대적으로 큰 구조입니다. 정부가 '좋은 도시'라고 계획해서 만들었던 특징이 이제는 규제를 받는 이유가 된 것입니다.

나주시는 이번 지정으로 빛가람혁신도시와 남평읍, 금천면 소재 19개 아파트 단지 전체 세대(9천3세대)가 허가 대상에 포함됐으며 혁신도시와 금천면 10개 아파트 단지는 일부 세대(7천877세대)가 허가 대상에 포함된 것으로 파악합니다.

형평성 논란까지 불거져

가장 답답한 부분은 형평성입니다. 고층 아파트 비중이 높은 광주 도심은 세대당 대지지분이 상대적으로 적어 반도체 클러스터 예정지와 더 가까운 일부 지역조차 규제 대상에서 제외되는 사례가 나타나 동일 생활권 내 형평성 문제가 제기되고 있습니다.

반도체 클러스터 예정지에 더 가까운 광주 지역이 규제를 피하는데, 더 멀리 떨어진 나주 혁신도시가 더 엄격하게 규제를 받는다는 뜻입니다.

윤병태 시장, 정부에 개선 건의

윤병태 나주시장은 혁신도시 공동주택을 토지거래허가 대상에서 예외로 인정하거나 공동주택의 허가 기준을 개선해 줄 것을 정부에 공식 건의했습니다.

윤 시장은 "정부가 계획적으로 조성한 혁신도시는 저밀도 도시계획에 따라 세대당 대지지분이 커질 수밖에 없는 구조"라며 "도시계획 특성 때문에 토지거래허가 대상이 되는 것은 제도 취지와 맞지 않는다"고 말했습니다.

나주 주민들에게 미치는 영향

이 규제는 아파트 거래에 직접적인 영향을 미칩니다. 앞으로 나주 혁신도시의 아파트를 사고팔 때 토지거래허가를 받아야 하는데, 이는 거래 절차를 복잡하게 하고 처리 기간을 늘릴 수 있습니다. 결국 나주 정주도시의 품격을 준비할 때 오른 기대가 이런 규제로 인해 꺾일 수 있다는 우려가 나오는 상황입니다.

나주시의 이번 건의가 정부에 받아들여질지, 아니면 반도체 클러스터 조성이라는 대의 앞에 가려질지 주목됩니다.

기자: 김서연