서울 아파트 분양 2.7배 늘었지만, 청약자 몫은 전체의 36%뿐이다

물량은 2.7배 증가했는데, 청약 기회는 36%에 불과한 현실

지난 9월 말 기준 올해 서울 아파트 일반분양 예정 물량은 1만887가구로 집계되어 지난해 3979가구보다 6908가구(173.6%) 증가했다. 숫자로만 보면 상당한 성과처럼 들린다. 하지만 그 이면에는 청약시장의 근본적인 문제가 숨어 있다.

물량 회복의 이유는 '미룬 것'의 이월

서울 일반분양 물량은 2021년 2902가구에서 2024년 1만120가구로 증가했다가 지난해 3979가구로 60.7% 급감했는데, 이는 대출 규제 강화와 공사비 상승, 분양 일정 지연 등이 겹친 영향이며 올해는 지난해에서 이월된 물량이 본격적으로 공급되면서 2년 만에 다시 1만 가구대를 회복했다.

현실은 더 복잡하다. 지난해 분양이 미뤄진 사업장이 올해 공급에 나선 데다 강남권 재건축 단지 등 이른바 '청약 대어'가 잇따라 등장한 영향이다. 새로운 공급이 늘어난 것이 아니라, 미루고 미루던 것들이 한꺼번에 몰려온 셈이다.

전체 분양의 36%만 일반분양, 전국 평균의 절반

문제는 여기서 그치지 않는다. 올해 서울 전체 분양 물량 가운데 일반공급 비중은 36.0%로 지난해 31.9%보다 4.1%포인트 높아지는 데 그쳤다.

더욱 심각한 것은 전국 평균인 66.3%와 비교하면 30.3%p 낮은 수준이라는 점이다. 이는 가점 인플레이션으로 어려워진 서울 청약의 근본 원인이기도 하다.

재건축·재개발 중심 구조의 한계

재건축·재개발 중심의 공급 구조라서 일반 청약자에게 돌아가는 물량이 제한적이다. 분양 물량이 증가했다는 뉴스는 긍정적으로 들리지만, 청약을 노리는 실수요자 입장에서는 체감되는 변화가 미미하다는 의미다.

전국 평균보다 절반 수준의 일반분양

서울의 일반분양 비중이 전국 평균의 절반 수준에 그친다는 점에서 전체 공급 규모가 늘어나더라도 청약을 통해 실제 주택을 확보할 수 있는 기회는 제한적하다는 분석이 나온다.

더욱 흥미로운 통계가 있다. 올해 일반분양 예정 물량인 1만887가구는 서울의 최근 10년간 연평균 아파트 입주 물량인 3만800가구의 절반에도 미치지 못한다. 과거 서울의 주택 공급 수준과 비교하면 현재의 공급량은 여전히 높은 수준의 부족을 안고 있다는 뜻이다.

공급 수치와 실제 기회 사이의 괴리

전체 분양 물량에서 일반분양이 차지하는 비중은 36%에 그쳐 수요자가 체감하는 공급 부족을 해소하기에는 한계가 있다. 이는 단순한 통계 수치의 문제가 아니다. 실제로 청약 시장에 참여하는 사람들이 경험하는 현실이자, 경기도민까지 떠나게 하는 서울 청약의 근본적 문제를 드러낸다.

물량은 늘었지만 그것이 일반인의 청약 기회로 직결되지 않는다는 역설. 서울 주택시장의 공급 구조 개선이 단순한 수치 증가보다 훨씬 근본적인 과제임을 보여주는 사례다.

기자 정도현