16억원 고분양가에 비규제·대장주도 무색…수도권 청약 시장 양극화 심화

비규제지역 청약도 분양가 앞에서 멈춘다…수도권 시장의 엄혹한 현실

요즘 청약 시장에 이런 말이 나돌거든요. "비규제지역이어야 한다", "대장주가 되어야 한다". 분양가상한제에 묶이지 않는 비규제지역이고, 지역 내 대표적인 개발 단지라면 분명 당첨 가능성이 높아질 테니까요. 근데 정말 그럴까요?

최근 경기 부천에서 분양한 아파트들은 잇따라 기대에 못 미치는 청약 성적을 거뒀습니다. 놀랍지 않나요?

16억원 분양가, 역세권·대장주를 이기지 못하다

부천시 상동역 인근의 한 단지가 그 예입니다. 지하철 7호선 상동역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖춘 데다, 과거 홈플러스 전국 매출 1위를 기록했던 홈플러스 부천 부지에 들어섰습니다. 분명 지역 대장주가 될 만한 입지죠.

하지만 문제가 있었어요. 전용면적 84㎡형 기준 최고 분양가가 16억원을 넘어갔습니다. 아무리 좋은 입지도 분양가 앞에서는 속수무책이었던 거죠.

비슷한 시기 같은 지역의 다른 단지도 마찬가지예요. 1호선 소사역 인근에서 분양한 '두산위브더제니스 부천'도 역세권 입지와 하이엔드 브랜드를 앞세웠지만, 879가구 모집에 667명만 신청해 미달됐습니다. 뭔가 잘못되고 있다는 신호죠.

규제 해제가 아닌, 분양가 적정성이 핵심

이 현상이 의미하는 바는 뭘까요? 청약자들이 단순히 규제지역 적용 여부보다는 주변 시세 대비 분양가 적정성과 신축 희소성 등을 종합적으로 고려한 결과로 해석됩니다. 즉, 아무리 규제지역을 벗어나도, 분양가가 시세 대비 비싸다면 청약 수요는 모이지 않는다는 뜻입니다.

더 큰 문제는 이겁니다. 서울의 3.3㎡당 평균 분양가는 4,311만 8,000원에서 6,208만 8,000원으로 44.0% 급등했으며, 인천(16.4%)과 경기(11.7%)도 가파르게 올랐습니다. 전국적인 고분양가 기조 속에서 가격 메리트를 갖춘 분상제 아파트는 청약 시장에서 연일 고공행진을 이어가고 있습니다.

수도권 청약 시장은 지금 명확하게 양극화되고 있어요. 분양가상한제 적용으로 가격이 조절되는 단지는 여전히 인기인 반면, 고분양가 단지는 설령 비규제지역이고 대장주라도 수요를 끌어올리기 어려운 상황이 됐습니다. 이제 규제 해제와 입지만으로는 부족합니다. 분양가상한제 적용 단지들의 선별 현상에서 보듯이, 시장은 '착한 분양가'를 찾아다니고 있거든요.

청약을 생각하고 있다면, 단지의 규제 여부나 유명세보다는 실제 시세 대비 분양가가 합리적인지 꼼꼼히 살펴봐야 할 때입니다. 아무리 좋은 단지도 가격이 높으면 외면받는 시대가 온 것 같습니다.