인천의 '준주거지역', 전국 최대 규모인데 왜 관리가 문제일까

인천의 '준주거지역', 전국 최대 규모인데 왜 관리가 문제일까

전국 최대 규모, 그러나 관리 체계는 미흡

인천시는 약 20㎢ 규모의 준주거지역을 보유하고 있어 전국 특·광역시 가운데 가장 넓은 준주거지역을 운영하고 있다. 놀라운 것은 그 규모다. 이는 다른 특·광역시보다 1.3~5배에 달하는 규모로, 1970년대부터 최근까지 다양한 목적에 따라 지정되면서 주거지, 역세권, 대로변, 경제자유구역 등 서로 다른 특성을 가진 지역이 혼재하고 있다.

필자는 이 점에 주목해야 한다고 본다. 인천의 준주거지역이 단순히 '크다'는 것이 문제가 아니라, 지역마다 전혀 다른 특성을 지니고 있으면서도 통일된 기준으로만 관리되어 왔다는 데 있다. 역세권과 경제자유구역을 같은 기준으로 관리할 수 있을까? 당연히 그럴 수 없다.

'용도용적제'의 현실과 괴리, 근본적 개선 필요

인천연구원의 최근 정책 연구에 따르면 현재 운영 중인 용도용적제가 현실 여건과 괴리가 있는 것으로 나타났다. 용도용적제란 토지의 용도와 건축 용적(건축 가능한 총량)을 함께 관리하는 제도인데, 이것이 현장의 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 의미다.

구체적으로 오피스텔을 실질적인 주거용도로 관리하고, 역세권 기준과 용도지역 상향 기준을 명확히 하는 한편, 공공기여 기준도 실제 증가하는 개발밀도를 반영하도록 정교화할 필요가 있다고 지적했다. 쉽게 말해, 지금의 제도 틀이 너무 느슨해서 개발업자들이 법의 허점을 이용할 수 있다는 뜻이다.

난개발을 막으려면 '계획적 접근'이 필수

더 근본적인 해결책도 제시되었다. 소규모 정비사업이 집중되는 지역은 기반시설 확보와 주변 지역을 함께 고려하는 통합적인 관리가 필요하며, 지구단위계획과 도시계획 심의를 활용한 계획적 개발을 통해 준주거지역의 복합기능을 유지하면서 난개발을 방지해야 한다고 강조했다.

이 제안에 깊이 공감한다. 준주거지역은 말 그대로 주거와 상업이 복합된 공간이어야 한다. 그런데 획일적인 관리 기준으로는 이 복합성을 유지하면서 동시에 난개발을 막을 수 없다. 각 지역의 특성에 맞는 세분화된 계획과 감시 체계가 필수적이다.

인천의 도시 성장, 이제는 '질'이 중요한 시점

현재는 이러한 특성을 충분히 반영하지 못한 관리가 이루어지고 있어 개발 방향과 관리 기준의 재정립이 필요한 것으로 분석되었다. 인천이 계속해서 성장하려면, 더 이상 무조건 짓기만 하는 개발 방식에서 벗어나야 한다. 어느 지역에 무엇을 어떻게 지을지를 치밀하게 계획하고 그에 맞춰 관리하는 것이 더 이상 선택이 아닌 필수가 되었다.

특히 원도심 재생을 추진하고 있는 인천에서 준주거지역의 관리는 매우 중요한 이슈다. 잘못된 개발은 도시 경쟁력을 떨어뜨리지만, 체계적인 관리는 오래된 지역을 새로운 생명력으로 되살릴 수 있기 때문이다.

앞으로 인천시가 이번 연구 결과를 실제 정책에 어떻게 녹여낼지 주목할 필요가 있다. 도시의 미래는 개발의 규모가 아니라, 그 질과 계획성에 달려 있으니까.

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박진희 기자