서울 아파트 직거래 비중 5배 급증…복비 아끼려다 예상 밖 결과

직거래, 예상과 다른 방향으로 확대되다

서울 아파트 매매시장에서 중개업소를 거치지 않는 직거래 비중이 9월 11%를 넘어섰고, 연초 2% 수준이던 직거래 비중이 8개월 만에 5배 이상으로 높아졌습니다. 한 장의 계약서로 중개 수수료를 절감할 수 있다는 점이 드라이브한 것 같지만, 시장의 메커니즘은 훨씬 복잡해 보입니다.

올해 1~10월 서울 아파트 매매 계약 중 직거래는 총 2822건으로 전체 5만4657건의 5.2%를 차지했습니다. 통계를 뜯어 살펴보면, 표면적인 현상 뒤에 다층적인 정책 신호와 자산가의 전략이 겹쳐 있음을 알 수 있습니다.

세금 정책, 거래 행태를 몰고 다니다

서울 아파트 직거래 비중은 1월 2.05%에서 2월 2.93%, 3월 3.84%로 높아졌으며, 다주택자 양도세 중과가 재개된 5월에는 7.22%로 4월 3.69% 대비 약 두배 뛰었습니다. 이는 정책 변화가 일어날 때마다 거래 패턴이 출렁인다는 의미입니다. 마치 시장 주체들이 정책 신호를 감지하고 즉각 대응하는, 일종의 '반사적 행동'을 보이는 것 같습니다.

예상 밖의 주역들

개인 간 직거래는 지난해 1610건에서 올해 1865건으로 15.8% 증가했지만, 법인과 공공기관 등 기타 간 직거래는 지난해 257건에서 올해 864건으로 236.2% 증가했습니다. 이것이 핵심입니다. 직거래 비중 상승의 주요 원인은 개인의 절세 욕구만이 아니라, 법인과 공공기관이 아파트를 공급하기 위해 매수한 거래가 대부분이라는 뜻입니다.

전문가들은 세금과 중개 수수료 부담을 줄이기 위한 친족 간 '증여성 거래'와 법인과 공공기관이 아파트를 공급하기 위해 매수한 거래가 동반 증가하면서 이 같은 결과가 나온 것으로 분석하고 있습니다. 공공 정책의 의도가 시장 데이터로 포착되는 순간입니다.

지역별 편차, 그 안에 담긴 의미

자치구별로는 구로구의 직거래 건수가 가장 많았으며, 지난해 동기 73건과 비교해 258.9% 급증했습니다. 용산구는 132건으로 직거래 건수가 전년 동기 17건 대비 8배가량 급증했습니다. 이 수치들은 단순한 통계가 아닙니다. 각 지역에서 진행되는 개발 사업과 정책 사업이 직거래 수치로 가시화되고 있습니다.

거래의 수면 아래, 남겨진 질문들

부동산 직거래는 증여성 거래, 친인척 간 거래, 직거래 플랫폼을 통한 거래 등 특수한 조건이 섞여 있을 수 있어 일반 시세 대비 저가로 거래가 이뤄지기도 하며, 중개 수수료 절감 및 계약 소모 기간 단축 등 장점이 있지만 계약금과 잔금 지급, 토지거래허가 신청, 근저당권 말소, 임차인 승계, 소유권 이전 등 복잡한 절차를 거래 당사자가 직접 처리해야 하는 부담도 큽니다.

직거래 비중의 급증은 서울 아파트 거래량이 급감하고 매물이 넘쳐나는 현상과도 맞닿아 있습니다. 거래 절벽 속에서 매도자들이 저가로라도 빨리 처분하려는 움직임과, 정책 변화 앞서 자산을 이동하려는 자산가의 선제적 대응이 함께 작용하고 있는 것으로 보입니다.

기자명: 정도현