서울 아파트 거래 급감·매물 35% 증가…'평탄기' 아니면 '하락신호'?

서울 아파트 거래 급감·매물 35% 증가…시장의 신호는?

서울 부동산 시장이 '신호 혼재' 국면으로 접어들었습니다. 서울 아파트 매물은 올해 1월 1일 5만7001건에서 11월 3일 7만7451건으로 35.8% 증가한 반면, 서울 아파트 매매 거래량은 5월 8994건으로 올해 정점을 기록한 후 9월 3431건, 10월 2598건을 기록하며 급감했습니다.

이는 매물이 넘쳐나는데 사는 사람은 없는, 역설적인 상황을 의미합니다. 시장 전문가들 사이에서도 이것이 본격적인 하락장으로 보기 어렵다는 의견과 상승세 둔화를 우려하는 목소리가 엇갈리고 있습니다.

강남·서초 중심으로 매물 적체 가속

흥미로운 점은 지역별 편차입니다. 고강도 대출 규제와 세 부담으로 강남 등 초고가주택이 밀집한 지역에 매물이 많이 쌓였고, 외곽지역은 상대적으로 증가세가 제한됐습니다. 구체적으로 성동구(137.6%), 송파구(102.8%), 강남구(72.4%)에서 크게 늘었지만 중랑구(-39.6%), 강북구(-37.0%) 등 11개 자치구에서는 감소했습니다.

특히 강남 지역의 초고가 아파트들이 심각합니다. 서울 강남구 압구정동 신현대 아파트 전용면적 170㎡는 올해 1월 최고가인 99억원에 거래됐으나 최근 호가는 80억원대에서 74억9000만원까지 내렸습니다. 부동산 전문가들이 지적하는 문제는 고가주택은 가격이 내려가도 매수할 수 있는 사람이 제한적이어서 매도자와 매수자 간 가격 차이가 벌어질 수 있다는 점입니다.

역설: 매매는 늘고, 전월세는 부족

더욱 복잡한 것은 매매는 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 물량이 늘어나는 반면 전월세는 품귀가 이어지고 있다는 점입니다. 서울 아파트 전세 매물은 8월3일 2만800건에서 11월 2일 2만1059건으로 259건(1.2%) 증가하는 데 그친 반면 같은 기간 매매 물량이 28.2% 늘어났습니다.

이로 인해 10월 넷째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.17% 올라 매매가격 상승률(0.09%)을 웃돌았으며, 9월 서울 아파트 평균 전세 거래금액은 6억5021만원으로 전월(6억2614만원)보다 3.8% 증가했습니다.

지역 주민들에게 미치는 영향

매수자 관점: 매물이 늘었다고 해도 강남·서초 지역의 극소수를 제외하곤 대부분 가격 하락폭이 제한적입니다. 오히려 주택 공급이 제자리걸음을 하는 데다 수요가 몰리면서 전월세 부담이 커지고 있어 무주택자들의 주거비 압박은 심화되는 상황입니다.

매도자 관점: 초고가 지역에서는 매도 난관이 심각합니다. 이전에 다룬 강남 집값 하락 현상처럼, 세제 강화로 인한 거래 심리 위축이 장기화되고 있습니다.

임차인 관점: 전세 매물 부족으로 전셋값은 계속 상승 중입니다. 주택 공급이 본격적으로 늘어나기 전까지는 임대차 시장의 구조적 부담이 해소되기 어려울 것으로 보입니다.

시장의 신호를 어떻게 읽을 것인가

부동산 전문가들은 "강남에서 시작된 매물 적체가 서울로 전파되고 있다"며 서울 집값 상승세가 이전보다 둔화될 가능성을 짚고 있습니다. 다만 매물이 늘고 거래량이 줄었지만 전월세 부족에 따른 매수 수요가 남아 있어 본격적인 하락장으로 판단하기는 시기상조라는 분석이 다수입니다.

현재 서울 부동산 시장은 '상승이 멈춘 상태'로 보이며, 앞으로의 흐름은 전월세 시장의 공급 상황과 정부 정책에 크게 달려있을 것으로 예상됩니다. 매수심리가 완전히 얼어붙기 전에 시장이 어느 방향으로든 결정지을 징후들을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

기자: 이채원