서울 부동산 난국, 규제가 아닌 시장 작동이 답이다

서울 부동산, 규제의 악순환에서 벗어나야 한다

서울 부동산 시장이 부동산 정책의 본질을 놓치고 있다는 지적이 제기되고 있다. 규제로만 대응해서는 구조적 문제를 풀 수 없다는 것이 전문가들의 공통된 진단이다.

심화되는 양극화, 시장 신호를 무시한 결과

서울 강남·서초·용산·송파 등 핵심 지역의 아파트 가격이 역사적 고점을 경신하는 동안, 지방 도시 상당수는 거래 자체가 위축되고 있다. 수도권과 지방의 간극은 갈수록 벌어지고 있다.

신규 주택 공급이 제한된 서울 핵심지로 수요가 집중되면서 양극화가 심화되고 있으며, 이 구조가 단기간에 바뀔 가능성은 낮다는 것이 시장 분석의 중론이다. 문제는 단순하다. 공급이 없으니 가격이 오른다. 이는 시장의 자연스러운 신호인데, 정부는 이 신호를 규제로 무시하려 했다.

공급 부족, 정책으로도 해결 불가

2026년 4월 말 기준 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 5,838만3,000원으로 역대 최고치를 다시 경신했다. 분양가 상승은 단순한 투기가 아니라 공사비와 금융비용 상승, 정비사업지 고분양가가 겹친 결과다.

관련하여 서울 부동산 시장 위축 속 강서·강남·송파로 편중되는 현상이 보이고 있으며, 서울 부동산 시장 '정상화'를 외치는 오세훈 시장의 입장도 이러한 흐름과 맞닿아 있다.

규제 중심 정책의 한계

세제의 중심을 이동시키지 않는 한, 서울 아파트 가격을 구조적으로 안정시키는 것은 불가능하며, 보유세 강화와 거래세 완화가 동시에 이루어진다면 대규모 매도 결정이 나타날 가능성이 높다.

더 강한 규제는 시장을 왜곡할 뿐이다. 정책의 목표가 명확해야 한다. 집값을 인위적으로 낮추려는 것인가, 아니면 국민의 실질적인 주거 안정을 만드는 것인가. 이 둘은 완전히 다르다.

지역 주민에게 미치는 영향

서울에 사는 누구든 이 문제를 피할 수 없다. 지방과 수도권 외곽에서는 미달 단지가 이어지며 지역별 온도 차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 서울은 더 비싸지고, 지방은 더 외면받는다.

청년 세대는 내 집 마련의 꿈을 포기하고 있다. 신혼부부들은 수도권 밖으로 나가고 있다. 결국 이것이 정책 실패의 증거다.

시장에 맡겨야 할 때

부동산 시장은 수요와 공급의 장이다. 공급을 늘리고 시장이 자유롭게 작동하게 해야 한다. 규제만으로는 서울 부동산 문제를 풀 수 없다. 시장이 정답이다.

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기자 이지훈