서울 대출 규제 여파, 전세 매물 급감 속 부동산 시장 불안감 확산

역대 최고 전세값, 매물은 '실종'…서울 부동산 시장 비상

2026년 5월 기준 서울 아파트 평균 전세값이 6.8억으로 역대 최고 수준을 기록했다. 하지만 이는 단순한 수치 상승이 아니라 서울 시민들의 주거 불안을 반영하는 심각한 신호다.

전세값은 오르는데, 매물은 사라진다

전세 자체를 구하기 어려워진 상황으로, 매물이 나오면 하루 이틀 안에 계약이 되어버리고 선택의 여지가 거의 없는 상태다. 25개 자치구 전역에서 전세값 상승이 나타나고 있다.

전세 위기의 배경을 보면, 정책의 의도와 현실이 상충하는 모습이 드러난다. 지난 6·27 대출 규제에 '대출을 내서 집을 사면 6개월 내 입주해야 한다'는 조건이 붙어 투자 목적의 매입이 감소했다. 또한 2020년 7월 '주택임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)' 시행 이후 기존 세입자가 계약갱신청구권을 활용해 장기 거주하면서 전세 유통 물량이 크게 줄었다.

전월세, 집값보다 빠르게 상승

더욱 심각한 것은 전세값 상승률이 집값보다 크다는 점이다. 내년 서울의 집값 상승률(4.2%)보다 전셋값 상승률(4.7%)이 더 높을 것으로 분석되며, 입주 물량 부족 등으로 대도시권의 월세 상승세는 지속할 것으로 예측된다.

2026년 1월부터 4월까지 서울 아파트 전월세 거래를 분석한 결과, 신규 전세와 갱신 전세 간 보증금 격차는 평균 5297만원에 달했다. 갱신권 소진, 전세의 월세화, 매물 부족이 동시에 작용하면서 전세시장에는 '삼중 압박' 구조가 형성되고 있으며, 신규 전세가격은 상승 압력을 받고 갱신 계약은 기존 가격에 묶이면서 두 가격 간 격차가 확대되는 흐름이 이어질 가능성이 크다.

공급 부족의 악순환

입주 물량 감소는 시장을 더욱 경직시키고 있다. 서울은 올해 4만2천611가구에서 내년 2만9천161가구로 31.6% 줄어든다. 내년에 수도권은 본격적인 입주 가뭄을 맞는 시점으로, 갭투자를 통해 임대차 시장에 공급되는 매물까지 제한적이라 전월세 시장의 가격 변동성과 임차인의 주거비 부담은 올해보다 더욱 커질 것으로 예상된다.

6월 지방선거, 부동산이 관건

서울의 주거 위기는 정치적 이슈로도 부각되고 있다. 6월 3일 지방선거를 앞두고 서울시장 후보들의 부동산 공약이 핵심 쟁점이 될 가능성이 높다. 규제 완화 vs 공공주도 공급의 정책 대결이 표심을 좌우할 전망이다.

주민들의 선택지는

전세값이 높아진 상황에서 가장 현실적인 방법은 전세 자금 대출을 활용하는 것으로, 정부에서 지원하는 전세 자금 대출 상품들이 있으며 금리도 시중 대출보다 낮은 편이다. 하지만 이것이 근본적인 해결책이 될 수 있을지는 여전히 의문의 여지가 있다.

현재 서울 부동산 시장은 규제 정책의 후유증과 구조적 공급 부족이 겹쳐 있는 상황이다. 부동산 소비심리가 7개월 만에 보합국면으로 진입한 가운데, 시민들의 주거 불안감은 더욱 커져만 간다. 정부와 시장 간의 정책 조율이 시급한 때다.

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기자명: 류상욱