서울시, 부동산 공급 확대 위한 3대 처방전 발표…'정비사업·임대·세제' 규제 완화

서울시, 부동산 난제에 들고 나온 '3대 처방전'

오세훈 서울시장이 14일 서울시청 브리핑룸에서 '부동산 정책 관련 국무회의 대정부 건의 사항 브리핑'을 통해 민간 정비사업, 민간임대, 세제 등 3개 분야의 8대 정책과제를 제안했다. 최근 국무회의에서 발언권을 얻지 못한 그가 직접 건의안을 제출한 것이다.

그때였다. 서울 부동산시장이 더 이상 침묵할 수 없는 상황에 이른 것이다. 서울 아파트 매매가격은 2026년 5월 기준 전년 동월 대비 11% 상승했으며, 가격 상승세는 강남권을 넘어 영등포·강서·관악·동작·성북·성동구 등 외곽 지역으로도 확대됐다. 정부의 규제 정책이 계속되는데도 집값은 오르고 있다는 신호다.

첫 번째 처방: '닥공(닥치고 공급)' 정비사업 정상화

오시장이 가장 먼저 제시한 해법은 민간 정비사업을 중심으로 한 '닥공'이다. 최근 3년간 서울에서 준공된 주택의 약 92%를 민간이 공급한 만큼, 공공 중심의 규제 완화와 공급 촉진책을 재개발·재건축 등 민간 정비사업까지 확대해야 한다는 설명이다.

구체적으로 어떤 변화가 필요한가. 서울시는 정비사업 이주비의 주택담보인정비율(LTV)을 70%까지 높이고, 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한을 3년간 한시적으로 완화할 것을 정부에 건의했으며, 민간 정비사업의 법적 상한 용적률을 1.2배까지 완화하고, 재개발 임대주택 제공 비율도 현행 50%에서 재건축과 같은 30% 수준으로 조정해 사업성을 높이는 방안도 제시했다.

아무도 예상하지 못했던 일이 벌어지고 있다. 최근 5년간 서울의 연평균 정비사업 착공 물량이 이전 5년의 2만 9천 호에서 1만 5천 호로 감소했으며, 사업성이 확보돼야 다음 공급이 나올 수 있는데 LTV상향, 조합원 지위 양도 한시 완화, 용적률 완화가 이뤄지면 막힌 혈을 뚫듯 공급이 다시 돌게 된다는 시장 관측이다.

두 번째 처방: 민간임대주택 시장의 부활

오시장은 두 번째 처방으로 민간임대주택의 회복을 강조했다. 서울의 민간임대주택은 40만 7천 호로 전체 임차주택의 약 20%를 차지하며, 임대사업자 약 9만 3천 명이 주요 공급자로 참여하고 있다. 전월세 상승에 고통받는 세입자들에게 중요한 지점이다.

오시장의 시각은 명확하다. 임대사업자를 규제 대상이 아니라 안정적인 전월세주택을 공급하는 주체로 봐야 한다며 매입형 임대사업자에 대한 대출 규제와 종합부동산세 합산배제 제한 완화를 요청했다. 또한 기업형 민간임대사업자 제도를 새롭게 도입해 중장기 임대 공급 기반을 확보할 필요가 있다고 제시했다.

세 번째 처방: 1주택자와 장기보유자를 위한 세제 개편

세 번째는 공시가격 급상승으로 세금 부담이 급증한 일반인을 보호하는 방안이다. 공정시장가액비율을 현 수준에서 동결하고 장기보유특별공제를 현행 유지해 장기 보유자의 세 부담을 완화해야 한다는 입장이며, 물가 상승을 반영해 재산세와 종합부동산세의 과세표준을 조정하는 방안도 함께 건의했다.

지역 주민에게 미치는 영향

이번 정책 제안이 지역 주민에게 미치는 파급력은 상당하다. 일부 지역에서는 소형 원룸 월세가 최대 두 배 가까이 상승했고 청년층의 부채 증가 주요 원인으로 주거비가 지목되고 있으며, 신혼부부 대상 공공주택의 경우 수백 대 일 경쟁률이 나타나는 등 수요 대비 공급 부족이 뚜렷하고, 중장년층에서도 이주 수요를 감당하지 못해 서울을 떠나는 사례가 발생하고 있다.

흥미로운 점은 오시장의 추진 방식이다. 정부의 결단을 기다리는 동안에도 서울의 삽은 멈추지 않으며, 서울시가 먼저 할 수 있는 일은 먼저 추진해 시민이 기다리는 주택을 실제 공급으로 연결하겠다고 강조했다.

이전에 다룬 서울시장 부동산 공방과 달리 이번은 정부 정책 개선을 위한 직접적인 건의다. 서울시는 최근 시장 동향과 시민 주거 고통을 자체 분석한 결과, 규제 중심 정책만으로는 부동산시장 안정과 실수요자 보호에 한계가 있다고 판단했다.

서울 부동산시장이 청년, 신혼부부, 중장년층 모두에게 복합적인 어려움을 안기고 있는 상황에서 이번 '3대 처방전'이 정책으로 실현될 수 있을지가 관건이다. 오시장이 말한 대로 "공급이 뒷받침돼야 시장이 안정되고, 청년과 서민도 미래를 계획할 수 있다"는 진단이 맞는지, 서울 주민들의 주거 안정을 위해 정부 정책 전환이 얼마나 이뤄질지 주목된다.

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기자: 박상훈