서울 아파트 거래 절반 가까이 소형…2년 연속 확대하는 이유

서울 아파트 거래의 절반은 이제 '소형'…시장의 명확한 신호

올해 3분기 서울 아파트 거래에서 전용 60㎡ 이하 소형 비중이 47.2%로 2년 연속 커졌습니다. 이는 단순한 수치 변화가 아닙니다. 서울 아파트 시장의 구조가 근본적으로 변하고 있다는 신호입니다.

급상승하는 소형 거래 비중의 실체

전용 60㎡ 이하 비중은 2024년 3분기 39.8%에서 2025년 3분기 43.7%로 상승한 데 이어 올해 3분기에는 47.2%까지 확대됐습니다. 2년이라는 짧은 기간에 약 7.4%포인트나 뛰어올랐습니다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 40.3%였으며, 102㎡ 초과~135㎡ 이하는 8.1%로 집계됐습니다. 소형과 중형이 거래량의 87%를 차지하는 셈입니다.

지역주민들에게 직결되는 현실

이러한 추세는 서울 주민들의 주택 선택에 직접적인 영향을 미칩니다. 올해 3분기 서울 아파트 매매 거래는 1만3251건으로 전년 동기보다 27.7% 줄었습니다. 전체 거래량이 급감하는 와중에도 소형 아파트 거래는 상대적으로 견디고 있다는 의미입니다.

가격 부담이 핵심입니다. 올해 3분기 평균 매매가격을 보면 서울의 전용 60㎡ 이하 아파트는 8억149만원, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 12억4107만원이었고, 면적대를 한 단계 넓히는 데 필요한 가격 차이는 약 4억4000만원입니다. 이전 보도에서 다룬 서울 아파트 평균 가격 상승과 맞춰 생각해보면, 결국 더 큰 면적을 선택할 능력이 없는 구매자들이 소형으로 결정할 수밖에 없는 상황입니다.

경기도와의 명확한 대조

흥미롭게도 경기도의 움직임은 정반대입니다. 경기도 거래량은 3만6946건으로 전년 동기 대비 11.9% 늘었으며, 특히 60㎡ 초과~85㎡ 이하가 1만8113건으로 14.7% 증가해 면적대별로 가장 높은 증가율을 기록했습니다. 서울에서는 상대적으로 가격 부담이 작은 소형 주택으로 수요가 집중되고, 경기도에서는 국민평형을 포함한 중소형 주택까지 선택 범위가 넓어지는 것으로 해석할 수 있습니다.

세 배 나는 '확장 비용'

경기도에서는 같은 면적 구간의 평균 매매가격이 각각 4억5092만원과 6억375만원으로, 차액은 약 1억5000만원 수준이었으며, 서울의 면적 확대 비용이 경기도보다 3배 가까이 큽니다. 이 숫자가 보여주는 것은 명확합니다. 서울에서 사는 사람들은 한 단계 확장하려는 순간 경기도 주민의 3배 비용을 감수해야 한다는 뜻입니다.

시장이 전하는 메시지

업계 전문가들도 최근 직거래 비중이 급증하는 현상과 함께 이 변화를 주목하고 있습니다. 소형 아파트 거래 비중 상승은 단순히 투자자의 선택이 아닙니다. 1~2인 가구 증가, 영구임차인과 싱글족의 주택 수요 증가, 그리고 무엇보다 서울의 높은 진입장벽이 만든 필연적 결과입니다.

결국 서울 부동산 시장은 양극화됩니다. 대규모 자본을 가진 소수는 여전히 강남과 대형 아파트를 거래하지만, 일반 서울 주민들은 점점 더 소형 아파트로 수렴되고 있는 형국입니다. 이것이 바로 올해 3분기 수치가 우리에게 던지는 메시지입니다.