11월 분양가 상한제 5205가구 대량 공급, 청약 경쟁률 3배 높은 이유

가격 제한이 입찰장이 된다…11월 분양가 상한제 5205가구의 '3배 경쟁률' 현상

원자재 가격이 치솟으면서 새 아파트의 분양가는 해마다 상승 일로에 있다. 이 와중에 주목할 만한 현상이 나타나고 있다. 정부가 정한 상한선 이하로만 팔아야 하는 '분양가 상한제' 적용 아파트에 가뭄 속 단비처럼 수요가 몰리는 것이다.

놀라운 수치, 청약 경쟁률 3배 격차

6일 부동산인포 조사에 따르면 이달 분양가 상한제 적용이 예정된 주요 아파트는 전국 7개 단지, 일반분양 물량은 총 5205가구로 집계됐다. 한 달 동안 5000가구가 넘는 물량이 시장에 쏟아지는 것은 청약 시장에서도 드문 일이다.

더 놀라운 것은 청약 경쟁률의 격차다. 부동산 프롭테크 기업 직방이 올해 1월 1일부터 9월 18일까지 입주자 모집공고를 낸 단지를 분석한 결과 분양가 상한제 적용 단지의 평균 청약 경쟁률은 10.8대 1이었고 미적용 단지의 평균 경쟁률인 3.7대 1보다 2.9배 높았다. 올해 분양가 상한제 적용 단지의 평균 청약 경쟁률은 미적용 단지보다 약 3배 높은 것으로 나타났다.

이는 단순한 숫자 차이가 아니다. 같은 조건의 아파트인데도 가격이 일정 수준 이하로 제한되면 경쟁률이 3배 이상 뛸 수 있다는 뜻이다. 청약 시장의 구조가 얼마나 가격에 민감한지를 여실히 보여주는 증거다.

왜 이런 일이 벌어지나?

필자는 이 현상의 핵심에 '건축비 상승'이 있다고 본다. 업계에서는 원자잿값과 인건비 상승으로 신규 아파트 분양가가 오르면서 분양가 상한제 적용 단지에 대한 관심이 높아진 것으로 보고 있다.

말하자면, 신규 아파트를 짓는 데 드는 비용이 계속 올라가면서 정부 기준으로 정해진 분양가는 상대적으로 '싼 물건'이 돼버린 것이다. 분양가 상승세가 이어지는 가운데 상대적으로 가격 부담이 낮은 단지에 청약 수요가 몰리는 모습이다.

11월의 대형 물량들

서울 강남권 재건축 아파트를 비롯해 경기 시흥거모·부천대장 등 수도권 공공주택지구와 지방 분양 단지가 포함됐다. 이 중에서도 서울 반포의 '디에이치 반포124'가 가장 큰 관심을 받고 있다. 실제 3월 서울 서초구에서 분양한 '아크로 드 서초'는 특별공급 26가구 모집에 1만9533명이 신청해 평균 751.3대 1의 경쟁률을 기록했다.

앞으로의 청약, 어떻게 준비할까?

분양가 상한제가 적용되는 단지가 인기인 만큼, 이제 청약 전략도 변해야 한다. 가격이 싼 것만으로는 충분하지 않다는 뜻이다. 올해 아파트 청약 경쟁률 작년의 절반에서도 다뤘듯이, 청약 시장은 점점 선별화되고 있다.

필자는 이런 시점에서 청약자들이 명심해야 할 점이 있다고 본다. 가격 경쟁력만으로 접근하면 안 된다는 것이다. 입지와 공급 유형, 청약 자격 등에 따라 단지별 경쟁률은 차이를 보일 것으로 예상된다. 자신의 청약 자격, 자금 여건, 그리고 해당 지역의 장기적 가치를 종합적으로 검토해야 한다.

건축비가 계속 오르는 이 시대, 분양가 상한제는 일종의 '기회의 창'이 되었다. 하지만 5000가구가 넘는 물량이 동시에 시장에 나오는 만큼, 이전처럼 무작정 청약만 해서는 안 된다. 이제 필요한 것은 데이터와 전략이다. 분양가상한제 아파트가 일반 단지보다 3배 인기라는 사실이 말해주듯이, 현명한 선택이 당첨의 열쇠가 될 시대가 왔다.

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박진희 기자