강남은 하락, 중저가 급등...서울 아파트값 상승폭 확대된 이유

강남은 뒷걸음질, 중저가 지역은 신고가 행진

최근 서울 아파트 시장에 이상한 현상이 일어나고 있습니다. 과거엔 강남이 오르면 전체가 따라올렸지만, 지금은 정반대거든요.

8월 넷째주(지난 24일 기준) 서울 아파트값은 0.29% 상승하며 전주(0.22%) 대비 상승폭이 확대됐습니다. 여기까지만 보면 평범한 뉴스처럼 들리지만, 자치구별 상황을 들여다보면 흥미로운 그림이 그려집니다.

가장 큰 상승폭을 보인 곳은 0.56% 상승한 중랑구이며, 성북구가 0.55%, 강북구(0.55%), 도봉구(0.54%)도 외곽이 강세를 이어갔습니다. 동시에 강남구와 서초구는 3주 연속 하락세를 보였습니다.

세제개편이 부른 새로운 시장 지형도

이런 변화의 배경엔 정부의 부동산 세제개편이 있습니다. 40억~50억원 초과 주택부터 종합부동산세, 양도소득세 부담이 확 뛰는 만큼 강남·서초 일대 절세 급매물이 등장하며 아파트값이 떨어진 것으로 풀이됩니다.

반대로 전셋값 상승세 및 매물 급감으로 인한 매매 전환 등 실수요가 대출규제가 덜한 15억원 이하 중저가 단지로 집중된 결과로 외곽 지역이 오르고 있다는 것입니다.

신혼부부·청년층의 '패닉바잉' 현상

흥미로운 건 이런 현상이 단순한 수치 변화가 아니라는 점입니다. 실제 거리에선 뭔가 달라진 게 보이거든요.

서울 아파트 평균 매매가격이 16억739만원을 기록해 사상 첫 16억원대에 진입했습니다. 높은 분양가와 대출 규제 속에서 2030 세대 젊은 층의 '패닉바잉'이 작용하고 있으며, '덜 똘똘한 한 채'로 일컬어지는 중저가 아파트가 빠르게 팔려나가고 있습니다.

경기 남부는 반도체 벨트 중심으로 상승

흥미롭게도 이 현상은 경기도까지 이어지고 있습니다. 경기 화성시 동탄구는 0.54% 급등하며 지난 6월부터 이달 25일까지 약 3달간 거래된 전체 아파트 면적 유형 중 약 65%가 신고가를 기록하고 있습니다. 한편 경기 남부의 영통·수지·동탄 등은 반도체 클러스터 중심으로 지속적인 상승세를 보이고 있습니다.