25년 집 산 것도 투기냐고? 강남 고령층을 뜨겁게 달군 세제 개편의 진실

정부, 종합부동산세 대수술 단행

정부가 부동산 세제를 전면 개편했습니다. 재정경제부가 3일 세제발전심의위원회를 열고 '2026년 세제개편안'을 확정했습니다. 하지만 발표 이후 강남권 집주인들의 항의가 잇따르고 있죠.

핵심은 명확합니다. 거주 1세대 1주택자의 세 부담은 줄이고, 비거주 주택과 고가 주택자의 종부세 부담은 늘리는 게 핵심 내용입니다. 눈에 띄는 건 '거주 여부'를 강조한다는 점입니다.

차등 공제로 들어난 '투기 낙인'

정부가 설정한 기준금액부터 살펴볼까요?

거주용 1주택 vs 비거주 1주택

거주 1세대 1주택자는 12억 원에서 14억 원으로 올리는 반장, 비거주는 9억 원 낮춤
공제 기준이 무려 5억 원 차이

이게 뭐 하는 짓인가 싶겠죠? 비거주 주택은 각종 공제를 줄여 1주택이어도 종부세를 더 많이 내도록 설계했습니다. 정부는 거주를 '정상', 비거주를 '예외'로 보는 셈이죠.

초고가 주택 소유자들의 '절벽'

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 시가 20억~30억원 수준 주택은 종부세가 감소하고, 30억~40억원은 세액 변동이 미미, 40억~50억원 초과 주택부터 세 부담이 확대될 것이라는 게 정부의 추산입니다.

강남에서 수십 년 집을 지킨 70대 은퇴자를 사례로 들어볼까요. 현재 연간 보유세는 약 1788만 원이지만, 개편안이 가동되는 내년에는 3261만 원으로 껑충 뛰며, 2028년에는 무려 4615만 원이라는 고지서를 받아들게 됩니다.

단 2년 만에 현금 부담이 1000만 원 이상 늘어나는 겁니다. 단 2년 만에 현금 유출입이 없는 고령자가 매년 2800만 원 이상의 현금을 추가로 마련해야 하며, 국민연금 외에 뚜렷한 소득원이 부재한 노년층에게 매년 수천만 원에 달하는 세금은 생존을 위협하는 족쇠나 다름없습니다.

'계산기 깨진' 고령층의 '진퇴양난'

이 제도의 또 다른 기발한(?) 설정은 '장기거주 소득공제'입니다. 양도세 장기보유특별공제가 장기거주소득공제로 개편되며, 2028년부터는 거주 요건만 남고 보유 요건이 폐지됩니다.

즉, 집을 언제 샀든 거주했는지가 중요하다는 거죠. 주택 소유기간이 길더라도 실제 거주하지 않았다면 양도세 공제 혜택을 받을 수 없고, 고가 주택을 오랜 기간 보유한 소유자는 2028년부터 세금 부담이 커집니다.

정부가 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주하는 고령 1주택자에게 양도소득세를 감면해주는 특례를 신설했습니다. 하지만 현실은 냉정합니다. 서울에서 장기간 거주한 고령층이 가족과 지인, 의료·생활 인프라가 갖춰진 기존 생활권을 떠나 지방으로 이주하는 사례는 제한적이며, 전문가들은 "지금껏 살던 지역을 나가 새로운 지역으로 가라는 것은 실제 거주해야 하는 당사자들에게 쉽지 않은 얘기"라고 지적합니다.

강남권, 급변할까?

정부가 노린 건 '집주인 세대교체'입니다. 종합부동산세와 양도세 부담이 커지는 가운데 강남3구 등 고가 주택 밀집지역에서 고령층 매물이 나올 수 있다는 전망이 나옵니다.

하지만 비현실적인 우려도 지적됩니다. 전문가들은 서울 핵심 지역의 공급 부족과 수요 이동으로 집값 안정 효과가 제한적이며, 세 부담을 비껴간 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과만 심화될 수도 있다는 분석을 제시합니다.

더군다나 "시세 약 32억 원 이하의 강남3구 일부 주택, 한강 벨트(마포·용산·성동·영등포·동작·광진·강동), 경기 남부 인기 지역으로 갈아타기 수요가 집중될 수 있다"고 전했습니다.

부동산 시장 '들썩'

민원의 규모를 보면 대중의 반발이 얼마나 큰지 알 수 있습니다. 뉴스 요약에 따르면 닷새 만에 2489건의 민원이 폭발했고, "손주 봐주러 이사했는데"라며 부득이하게 비거주가 된 집주인들까지 성난 목소리를 높이고 있습니다.

정부는 이를 "과세 정상화"라고 표현하지만, 현장에서는 "25년 한집을 산 게 투기냐"는 원망 섞인 질문이 흘러나오고 있습니다.

결국 키워드는 '거주'

이 개편안의 메시지는 명확합니다. 살아야 한다는 거죠. 정부는 이 대통령이 연이은 부동산 점검회의를 통해 강조한 '주택 공급 확대' 기조와는 별개로, 기존 부자 집주인들의 세금 부담을 늘리려 하고 있습니다.

하지만 "집 한 채로는 투기가 아니었던 시대"를 살아온 고령층에게 이는 날벼락일 수 있습니다. 정책 입안자와 현장의 목소리 사이에 여전히 큰 간격이 있어 보입니다.

기자 이지훈

25년 집 산 것도 투기냐고? 강남 고령층을 뜨겁게 달군 세제 개편의 진실