서울 아파트값 7개월 만에 하락…강남 급매 폭증의 신호

서울 아파트값 7개월 만에 하락…강남이 울고 있다

3월에 계약된 서울 아파트 실거래가격 지수 잠정치는 전월 대비 0.59% 하락할 것으로 예상된다. 이런 기조가 확정 수치까지 이어진다면 2025년 8월 이후 7개월 만에 하락 전환이다.

급매물이 시장을 흔들다

다음 달 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물 거래가 늘어난 영향이다. 실제로 서울 아파트 매매 물건은 지난달 28일까지 7만 2049건이 등장해 전월 말 대비 26.1% 늘었다.

시장에선 다음달 양도세 중과 시행을 앞두고 일단 3월 초부터 다주택자나 고가 1주택자들의 급매물 거래가 늘어난 것으로 해석하며, 직전 거래가와 비교해 하락 거래가 증가한 것이다.

강남 3구, 최악의 낙폭

부동산 시장에 지역별 명암이 드러났다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 강동구가 있는 동남권의 잠정치가 2.96% 하락해 5대 권역 가운데 낙폭이 가장 클 것으로 예상됐다.

서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 34억6065만원으로, 전월 대비 1055만원(0.3%) 하락했고, 이는 2024년 2월 이후 2년 1개월 만이다.

초고가 급락, 저가는 오른다

역설적이게도 하위 20% 아파트 평균 가격은 5억1163만원으로, 전월보다 629만원(1.2%) 상승했고, 저가 아파트가 오르고 고가 아파트가 내리면서 가격 격차가 줄어드는 흐름이 나타난 것이다.

주택 가격이 15억원과 25억원을 초과할 경우 대출 한도가 각각 4억원, 2억원으로 줄어드는 규제가 적용되고, 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두면서 고가 대단지 아파트를 중심으로 급매물이 늘어난 영향이다.

지역 주민에게 미치는 영향

강남권 거주자: 급매물이 늘면서 매수 기회가 생기는 한편, 시장 불안감으로 자산 가치 하락 우려가 커지고 있다.

중저가 지역 거주자: 대출 규제가 완화되면서 가격 상승이 가속화할 가능성이 높다. 매물 부족 현상도 심화할 수 있다.

전세 주민: 전월세 시장은 매매 시장 변화에 뒤따라 움직이는 경향이 있어 주의가 필요하다.

부동산 전문가는 "현재는 '불안한 하락'으로 보이고, 5월 9일 중과 유예 종료 후 매물 잠김으로 이어질 가능성도 있는 만큼 향후 시장 상황은 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

결국 세금이 시장을 움직인다

다주택자의 경우 매도 시점에 따라 세금 부담이 크게 달라지기 때문에 일정 시기가 다가오면 매도 결정이 급격히 늘어나는 경향이 있고, 이로 인해 시장에는 단기간에 매물이 집중적으로 증가하게 된다. 매물이 늘어나면 가격 경쟁이 발생하고, 일부 매도자는 빠른 거래를 위해 가격을 낮추게 된다. 결과적으로 시장에서는 급매가 늘어나고 가격이 흔들리는 현상이 나타난다.

5월 9일 양도세 중과가 본격 시행되기 전까지 서울 아파트 시장의 눈치 보기 장세는 계속될 것으로 보인다.

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기자명: 이지훈