서울 아파트 가격이 대통령 호통에도 떨어지지 않는 이유

대통령의 강한 경고도, 서울 집값은 완강한 이유

대통령이 SNS을 통해 직접 부동산 시장 정상화를 강조하며 보유세 인상에 대한 강한 의지를 드러내고 있지만, 서울 아파트 가격은 쉽게 꺾이지 않고 있습니다. 지난 4월 초 대통령이 "평당 3억이 말이 되나"라며 강하게 비판했음에도 말이죠.

확실한 신호, 하지만 구조적 벽

최근 서울 아파트 시장에 변화의 신호가 나타나기는 합니다. 서울 아파트 매매가격이 4월 둘째 주 들어 하락세로 돌아섰으며, 다주택자들이 양도세 중과 시행 전 절세를 위해 시세보다 낮은 급매물을 쏟아내면서 전반적인 시세를 끌어내린 것으로 분석됩니다.

하지만 이것이 전체 이야기는 아닙니다. 서울이 0.03% 떨어지는 정도로 약세를 보이고 있지만, 이는 강남 고가 지역에 국한된 현상이거든요.

공급 부족이 만든 '가격 방어막'

가격이 떨어지지 않는 가장 큰 이유는 공급 부족입니다. 서울 아파트 입주 물량(임대 제외)은 2026년 1만7687가구, 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 줄어드는데, 직전 3년(2023~2025년) 입주 물량이 8만7515가구였던 것과 비교하면 절반도 되지 않는 규모입니다.

수요자들은 이를 잘 알고 있습니다. "지금 사지 않으면 못 산다"는 심리가 여전히 작동하고 있다는 뜻이죠. 부동산 전문가들은 2026년 서울 아파트 입주 물량이 2만 가구 미만으로 예년 평균의 절반 수준에 그칠 것으로 예상되는 만큼, 공급 절벽이 하방을 지지하는 구조가 당분간 이어질 것으로 내다봤습니다.

양극화로 심해지는 '지역별 장세'

흥미로운 점은 서울 내에서도 지역별 온도 차가 극명하다는 겁니다. 강남3구와 용산구는 6주 연속 하락세를 이어가고 있는 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에서는 실수요가 유입되고 있습니다.

대출 규제의 영향도 크다고 봅니다. 서울 전역이 규제지역으로 묶여 LTV(주택담보대출 담보인정비율)가 40%로 제한되자, 자금 부담이 적은 중저가 지역으로 수요가 이동한 것이기 때문이죠.

전세 시장 '비상신호'

또 하나 주목할 부분이 있습니다. 매매 시장은 약해지는데, 전세시장은 상승세를 이어가고 있으며, 같은 기간 전국 아파트 전세가격은 0.08% 상승했고 서울과 수도권은 각각 0.09% 상승하고 있다는 것입니다.

지난 11일 기준 서울 아파트 전월세 물량은 3만395건으로, 3개월 전(4만4077건)보다 31.1% 줄었으며, 특히 감소폭은 15억 원 이하 아파트가 밀집한 외곽 지역에서 두드러졌습니다. 무주택자들이 전세를 구하지 못해 매매로 눈을 돌리는 악순환이 벌어지고 있다는 얘깁니다.

이것이 당신의 부동산에 미치는 의미

결국 서울 아파트 시장은 이중 구조를 보이고 있습니다. 고가 지역은 관망세가 짙어지는 반면, 중저가 지역은 살 곳을 찾지 못한 실수요자들로 버티고 있다는 뜻이죠.

당신이 강남에 살고 있다면? 조금 더 기다려봐도 좋을 것 같습니다. 노도강(노원·도봉·강북) 같은 외곽을 노리고 있다면? 시간이 흐를수록 경쟁이 심해질 가능성이 높습니다. 어느 쪽이든 성급한 결정보다는 지금 시장의 흐름을 찬찬히 관찰하는 것이 현명할 것 같습니다.

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기자 김진서