한강벨트도 조정 신호 … 서울 용산구 아파트값 22주 만에 하락 전환

한강벨트 대표주자 용산도 '조정의 수순'…서울 부동산 지형 변화의 신호

서울 부동산 시장에 '조정 신호'가 점점 선명해지고 있습니다. 고가 주택이 몰린 강남 3구(서초·강남·송파)가 4주째 동반 약세를 보인 가운데 한강벨트 대표 지역인 용산구마저 22주 만에 하락 전환했습니다. 그동안 서울 집값의 '엔진'이 되어온 지역들이 꺼지고 있는 것이죠.

지난주 발표된 한국부동산원 자료에 따르면 용산구 아파트 매매가가 하락으로 돌아섰습니다. 특히 9월 첫째주부터 동반 하락하고 있는 강남·서초·송파구도 각각 0.56% 0.19% 0.33% 내리면서 동반 하락세를 4주째 유지했고, 강남구는 11주 연속 하락세를 기록했습니다.

필자는 이 흐름이 단순한 '수치 변동'이 아니라 서울 부동산 시장의 구조적 변화를 알리는 신호라고 봅니다. 장기간 상승을 주도해온 지역들이 동시에 약세를 보이는 것은 시장의 심리 변화가 얼마나 빠르게 진행되고 있는지 보여주기 때문입니다.

다주택자의 '선택과 집중'…급매물 증가의 배경

부동산시장 전문가들은 강남권에서는 다주택자 매도 물량이 누적되면서 집값 하락을 부추키고 있는 것으로 분석했습니다. 하지만 더 근본적인 이유를 살펴보면, 보유세 부담의 급증이 핵심 요인입니다.

올해 강남3구에 고지된 재산세액은 1조7182억원으로 서울 전체 세액의 44.1%를 차지했고, 세 자치구는 전년(1조4262억원) 대비 2920억원(20.5%) 늘어 전체 증가액 중 절반이 넘는 57%를 차지했습니다. 이런 세 부담이 다주택자들을 매도로 내몬 것이죠.

최근 강남 일대의 매물은 호가보다 훨씬 낮은 가격으로 거래되고 있습니다. 30평 대 3건은 호가보다 7억 원가량 싸게 팔렸고, 공인중개사는 "6억, 7억 정도 떨어졌고 10% 정도 떨어졌다"고 표현했습니다. 이는 시장 심리가 얼마나 얼어붙었는지를 보여주는 대목입니다.

'한강벨트'로 번지는 조정세…예고된 불안

더욱 주목할 점은 이 하락 추세가 한강벨트 전역으로 확산하고 있다는 것입니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남3구발 가격조정 흐름이 인접 주요 자치구와 한강벨트로 확산하는 추세"라며 "이번 공시가격 발표에 따른 보유세 증가 우려에 따라 한강벨트와 주요 인접 자치구에서도 고령 1주택자의 추가 매물 출회 가능성이 더해져 가격조정 장세는 당분간 지속될 것"이라고 말했습니다.

이전에 보도된 강남3구 아파트 가격 약세 기사에서 살펴본 것처럼, 강남권에서 시작된 조정 흐름은 이제 성동·동작 등 한강벨트 전체로 번지는 상황입니다. 이는 결국 서울 중·상급지까지 영향을 미칠 수 있다는 의미입니다.

부동산 '대세'는 이미 꺾였나

서울 전체 아파트 매매가는 여전히 상승세를 유지 중입니다. 하지만 서울 아파트값 상승폭이 5주 연속 둔화했으며, 상승폭 자체로는 전주(0.13%)보다 0.04%포인트 떨어지며 8월 다섯째주부터 5주 내리 둔화했습니다.

필자의 생각에는 이것이 '부동산 대세'의 마지막 숨고르기일 수도 있다는 우려가 듭니다. 강남이 꺼지고, 한강벨트마저 조정에 접어드는 이 순간이 시장 전체의 전환점이 될 가능성이 높기 때문입니다.

'집은 떨어지지 않는다'던 통념이 깨지고 있습니다. 매수자는 추가 하락을 기대하며 관망하고, 매도자는 세 부담에 내놓을 수밖에 없는 악순환이 계속되는 중입니다. "전반적인 시장 참여자의 관망 분위기가 이어지는 가운데 일부 단지에서 하락 매물이 거래되며 가격이 조정된 계약이 체결되고 있다"는 부동산원의 분석이 현재 상황을 가장 잘 보여줍니다.

이제 서울 부동산 시장은 새로운 국면에 접어들었습니다. 한강벨트의 조정 신호는 결코 사소한 통계가 아니라, 시장 구조 자체가 변하고 있다는 명확한 신호 아닐까요. 부동산으로 자산을 많이 보유한 이들, 그리고 집을 사려던 실수요자들 모두에게 신중함이 절실한 시점입니다.

글쓴이: 박진희