규제의 악순환 일타강사 오세훈이 분석한 서울 집값 트리플 강세의 진짜 이유

국무회의서 못한 말, 유튜브 '일타강사'로 전격 공개

서울시는 15일 '일타시장 오세훈-국무회의에서 미처 다 하지 못한 이야기: 이재명 정부 부동산 지옥, 원인 분석 보고서'라는 약 26분 분량의 영상을 공개했습니다. 지난 14일 국무회의에서 부동산 정책 발언 기회를 얻지 못한 오세훈 서울시장이 직접 카메라 앞에 서서 서울 부동산의 현실을 '강의'하는 방식으로 시민에게 직접 호소한 것이죠.

누군가는 집값을 문제 삼지만, 정말 살 수 없는 건 '규제'가 아닐까요?

이것이 오 시장의 핵심 주장입니다. 그의 분석에 따르면, 지난 1년간 벌어진 서울 부동산의 변화는 단순한 '시장의 탐욕'이 아니라 정책의 악순환이 빚은 결과라는 것입니다.

매매·전세·월세, 셋 다 올랐다

가슴이 뭉클해지는 통계입니다. 정부 출범 이후 1년간 서울 아파트 매매가격이 13.1%, 전세가격이 6.3%, 월세가 7.4% 올랐습니다. 매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 '트리플 강세'는 통상 일어나기 어려운 현상입니다. 더 충격적인 것은 전세가격은 11년 만에 가장 높은 상승률을, 월세는 관련 통계 작성 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다는 점이죠.

청년 세대와 신혼부부의 입장에서 생각해보면 얼마나 막막할까요? 관악구 신림동 대학가의 한 원룸은 지난해 6월 보증금 1000만원·월세 40만원에서 올해 5월 월세 80만원으로 두 배 올랐습니다.

"수요 억제"로 간 정책, 역효과를 낳다

지난 1년간 정부가 여섯 차례 부동산 대책을 발표했지만, 주택담보대출 제한, 규제지역 확대, 다주택자 양도소득세 중과 등 수요 억제에 집중됐습니다. 오 시장의 비판은 이 지점으로 향합니다.

특히 주목할 부분은 강남 집값을 잡겠다던 정책의 역설적 결과입니다. 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6·27 대책 이후 매수 수요가 사라진 것이 아니라 15억원 이하 아파트로 이동했고, 대책 이후 서울 전체 거래의 78.1%가 15억원 이하 아파트에 집중됐습니다. 결국 강남이 아닌 비강남권과 외곽 지역의 집값까지 끌어올렸다는 뜻입니다.

전세난, 정책의 깊은 후유증

더욱 심각한 것은 전세 시장입니다. 정책 발표 때마다 매물이 계단식으로 감소해 1년 만에 약 3분의 1이 사라졌습니다. 이는 자연스러운 시장 현상이 아니라 정책이 만든 인위적인 공급 부족입니다.

서울시가 주소를 대조한 결과 기존 세입자가 거주 주택을 직접 매입한 비율은 2.9%에 불과했습니다. 정부가 제시한 전세 수요자의 자가 전환 이야기는 현실과 맞지 않다는 분석이죠. 전세를 원하는 수요는 78.3%, 매물이 부족하다는 응답은 약 70%였습니다. 말하자면, 누구나 한 번쯤 경험할 법한 '원하는 집이 없는' 상황이 되어버린 것입니다.

그 피해는 누가 입는가

오 시장은 "그 청구서는 투기꾼이 아닌 청년과 신혼부부, 중산층 1주택자에게 돌아갔다"고 지적했습니다. 규제 정책이 본래 목표했던 '투기 세력'을 잡지 못한 채, 집 한두 채로 살아가는 평범한 시민들의 부담만 커졌다는 뜻입니다.

중산층 1주택자도 피해에서 자유로울 수 없습니다. 서울의 1주택자 종합부동산세 대상자가 지난해 12만명에서 올해 16만명으로 늘어날 것으로 전망되며, 오 시장은 "투기를 잡겠다던 세금이 중산층 1주택자에게 꽂히고 있다"고 말했습니다.

남은 과제: 공급이 답인가

공급 대책도 서울 주택 공급의 90% 이상을 담당하는 민간 재개발·재건축보다 공공사업에 치중돼 있으며, 정부가 발표한 서울 공급 물량 약 3만2000호 중 2만8000호는 과거 발표 후 장기간 진척되지 않은 사업입니다.

오 시장은 "서울시는 이러한 분석을 바탕으로 지난 1년간 일곱 차례에 걸쳐 18건을 정부에 건의했다"며 "정부와 대립하자는 것이 아니라 부동산에는 여야가 없고 시민의 삶이 걸린 문제이기 때문"이라고 밝혔습니다.

서울에 사는 주민이라면, 남의 일처럼만 느껴질 수 없는 뜨거운 이슈입니다. 강의는 1편일 뿐, 정책 전환과 구체적인 해법은 후속편에서 이어질 예정입니다. 서울 부동산이 정말 변할 수 있을지, 그 답을 기다려봅시다.

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기자명: 오창민