서울 신도림 소형 아파트 1년새 4억 급등…외곽지 '불장' 된 이유

서울 외곽 '불장' 된 신도림…소형 아파트 1년새 4억 폭등

신도림이 뜨겁다. 구로구 신도림동 '신도림동아3차' 전용 59㎡는 지난 6월17일 14억5000만원에 거래됐으며, 지난해 5월 같은 주택형이 10억3000만원에 거래된 것과 비교하면 1년여 만에 4억2000만원 올랐다.

대출 규제에 밀린 매수세, 외곽으로 몰리다

이 현상의 배경은 명확하다. 서울 집값이 천정부지로 치솟는데 대출 규제까지 강화되자 상대적으로 가격 부담이 낮은 서울 외곽 지역의 중소형 주택에 매수세가 몰리고 있다.

정부는 10·15 대책을 통해 수도권·규제지역에서 주택가격이 15억원 이하일 경우 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 유지했지만, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 축소했다.

15억 선이 기준이 된 셈이다. 강남 고가주택은 대출이 막히자, 적은 자금으로 진입 가능한 외곽 중소형으로 실수요자들이 쏟아져 들어간 것이다.

역대 최고 상승률 기록한 서남권

통계가 이를 증명한다. 서울 전체 거래가 감소한 가운데 금관구(금천·관악·구로구) 거래는 30% 넘게 늘었고, 이들 지역이 포함된 서남권 소형 아파트값은 관련 통계가 제공된 이후 가장 큰 폭으로 올랐다.

그 규모는 놀랍다. 금관구가 포함된 서남권 전용 60㎡ 이하 아파트값은 올해 상반기 7.83% 상승했으며, 이는 종전 최고였던 2018년 상반기 상승률 3.55%의 두 배를 웃도는 수준으로, 상반기 관련 통계가 제공된 2013년 이후 가장 높은 상승률이다.

지역 주민에게 미치는 영향

이는 신도림 지역 거주자에게 양날의 칼이다.

장점: 기존 주민의 자산 가치가 급등했다. 소형 아파트를 보유한 20년 이상 거주자의 자산이 눈에 띄게 증가했다.

단점: 신규 진입이 어려워졌다. 무주택자나 전세 거주자는 구매 진입 장벽이 높아졌다. 월세도 함께 오를 가능성이 크다.

부동산 증세 앞의 투기심리

배경은 더 있다. 정부의 부동산 증세가 임박했다는 전망 때문에 적극적인 매수가 이어지고 있다. 이전에 다룬 보유세 인상 전망처럼 세제 변화가 임박했다는 인식이 '지금 아니면 못 산다'는 심리를 자극한 것으로 보인다.

시장의 공정성 문제

문제는 이 상승세가 정상적인 수급 때문이 아니라는 점이다. 대출 규제와 세제 변화라는 정책 불안정성이 시장을 왜곡하고 있다. 결국 빠른 행동력을 가진 투자자가 유리해지고, 실수요자는 뒤처지는 구조가 반복된다.

강남권을 중심으로 아파트값이 크게 오른 상황에서 가격대별 대출 한도가 차등 적용되자, 적은 자기자본으로 접근할 수 있는 외곽 중소형으로 실수요가 쏠렸다는 분석이다.

신도림이 '불장'이 된 지금, 이것이 과연 건강한 부동산 시장인지 묻지 않을 수 없다.

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기자: 이지훈